segunda-feira, 31 de maio de 2010

A regulamentação e responsabilidade dos condomínios

Recentemente, foi veiculado nos telejornais um problema envolvendo condôminos, síndico e funcionários, que transformaram uma simples festa comemorativa particular num caso de polícia, com diversas ofensas verbais e até agressões físicas entre os divergentes.

Problemas como esse e tantos outros gerados em um condomínio podem ser facilmente resolvidos, ou evitados, com uma simples leitura e cumprimento das regras estabelecidas na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno de cada condomínio, que estabelecem os direitos e deveres dos condôminos e as regras gerais a serem obedecidas por todos seus moradores e visitantes.

Com a entrada em vigor do Novo Código Civil (Lei nº 10.406/02), ocorrida em 11 de janeiro de 2003, diversas alterações foram promovidas na antiga, mas ainda vigente, lei reguladora dos condomínios em edificações (Lei nº 4.591, de 12 de dezembro de 1964), para atualizá-la à nova realidade do setor.

Não obstante essas leis que estabelecem as regras gerais da regulamentação e convivência dos condôminos, o passo inicial de um condomínio é registrar no Cartório de Registro de Imóveis a Convenção de Condomínio, que deverá ser subscrita por, no mínimo, dois terços das frações ideais, e determinará, além das cláusulas que os interessados houverem por bem estipular, as seguintes: a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam; d) a taxa condominial e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; e) a forma de administração; f) a competência das assembleias, forma de convocação e quorum exigido; g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; h) o regimento interno.

O Regimento Interno, por sua vez, contém as normas reguladoras do comportamento e conduta dos proprietários e demais frequentadores do condomínio, disciplinando o uso das áreas em comuns e regulamentando os problemas mais relacionados ao dia a dia dos moradores, prevendo, inclusive, multas aos infratores das determinações locais. Vale lembrar que o regimento interno não pode contrariar a Convenção de Condomínio, e os dois não podem ter cláusulas que contrariem o Código Civil, sob pena de nulidade. Caso haja o conflito entre as normas da Convenção com as do Regimento Interno, prevalecerão aquelas, por serem anteriores a estas.

A responsabilidade do Condomínio em relação a danos sofridos pelos condôminos – entre os mais comuns destacam-se as avarias e furtos de veículos (automóveis/motos/bicicletas/quadriciclos/jet skis), furto de peças e equipamentos – deve estar prevista na respectiva Convenção e no Regimento Interno, estabelecendo se o Condomínio deve ou não arcar com esses prejuízos. Na hipótese de não haver tal previsão, o Superior Tribunal de Justiça consagrou o entendimento de que “o condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção” (2ª Seção, EREsp nº 268.669/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, DJU de 26.04.2006). Sendo assim, não havendo previsão expressa da responsabilidade do condomínio nos casos de danos, o próprio condômino é quem terá que arcar com o seu prejuízo.

Já no caso de condutas antissociais, ou seja, aquelas praticadas de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes, e nos casos de realização de obras que comprometam a segurança da edificação e/ou alteram a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, ensejará ao condômino infrator o pagamento de multa, prevista na convenção, de até cinco vezes o valor da taxa condominial. Em caso de reincidência, esse valor poderá chegar ao patamar de dez vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade das faltas e da reiteração.

Em cada caso, porém, o diálogo, a compreensão e o bom senso, são as melhores armas para combater os excessos e desrespeitos gerados em um condomínio, sempre com a intervenção do síndico ou administradora local, ressalvado, ainda, o direito de cada um buscar no Judiciário o respeito às regras mínimas de convivência e às disposições da Convenção e do Regimento Interno do seu condomínio, além das reparações por perdas e danos apuradas e que entenda devidas.

Fonte: secovi-pr

quinta-feira, 27 de maio de 2010

Declaração anual de quitação de débitos, como agir?

Condomínio não emite o documento, apenas o recebe de seus prestadores de serviço

A lei 12.007/2009 tem gerado muitas dúvidas, tanto em condôminos quanto em síndicos. A regra fala sobre um “recibo” anual que empresas prestadoras de serviço devem enviar aos seus clientes com seus débitos em dia. Esse “recibo” seria a declaração de quitação de débitos.

A ideia é acabar com a necessidade de guardar todos os comprovantes de pagamento mensais, contas como água, luz e telefone. No mês de maio do ano seguinte, o consumidor que está com os pagamentos em ordem recebe a essa declaração, que vale por todas as outras.

O que causa os questionamentos é saber se o condomínio deve gerar essa declaração para os condôminos. No entendimento do advogado Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, a relação entre o condomínio e seus proprietários não configura nem prestação de serviço e nem consumo - as figuras descritas na lei.

“O condomínio nada mais é do que uma forma de se dividir as contas entre os moradores. Ele não oferece produtos e nem presta serviços aos moradores”, argumenta.

João Paulo Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (sindicato das administradoras), tem a mesma visão que Manhães. E explica que o condomínio deve receber dos seus prestadores de serviços a declaração anual de quitação de débitos.

“A administradora e outros prestadores de serviço devem mandar essa declaração ao condomínio”, ensina Paschoal. O documento, porém, deve ser enviado ao prédio e não aos condôminos, ressalta.

Fontes consultadas: Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP e João Paulo Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP.

quinta-feira, 20 de maio de 2010

Fundo de Reserva de Condomínios!

O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções. As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A sua principal destinação é garantir a cotinuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergênciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo.

Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio. Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.

Por se tratar de uma arrecadação na maioria das vezes de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis. Portanto, é importante que o montante acumulado seja aplicado em instituições financeiras para não perder seu valor real. Os especialistas consultados ressaltam, no entanto, que aplicações em imóveis ou ações não devem ser consideradas para este fim.

Outros tipos de Fundos
Para que haja transparência no processo da criação de fundos é importante que se explique coisas básicas como: a duração da arrecadação, o quanto se quer levantar, e, principalmente, seu objetivo. Veja abaixo outros tipos comuns de fundos:

- Fundo de obras: serve para proporcionar melhorias na infraestrutura do prédio. Troca de itens como canos, impermeabilização de lajes, pintura na garagem. Esse tipo de reforma, comum em tantos condomínios, é em geral custeada pelo fundo de obras.

- Fundo de equipagem: muito usado em condomínios novos, é voltado para compras diversas como carrinhos de compras, tapetes, acolchoados para elevadores, lixeiras, acessórios para banheiros de áreas comuns, mobiliário para piscina, e até em alguns casos, a instalação de circuito fechado de tv e proteção perimetral. Nesse caso, como é muito difícil prever o término desses custos, a arrecadação dura o tempo que for necessário para sanar essas compras.

- Rateios extras: os tão impopulares rateios extras também são fundos. Seu excesso deve ser evitado, pois muitos extras colaboram com a alta inadimplência e também dão ideia de gestão fraca no condomínio. Os condomínios se provisionam com rateios extras ou quando um grande imprevisto acontece, quando está para acontecer, como uma sentença judicial contrária ao condomínio, ou para se provisionar para meses de maiores gastos, como novembro e dezembro – quando há o pagamento do dissídio dos funcionários e também do décimo terceiro salário.

COMO USAR

Algo que incomoda os moradores é o uso de um fundo para suprir outro problema. Mas o síndico pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado. Nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.

Mesmo assim, os usos possíveis do fundo de reserva, especificamente, devem estar citados na convenção do condomínio. Caso não haja menção a isso, quando houver necessidade do uso dessa arrecadação, uma votação em assembleia deverá ratificá-la.

VOTOS E ARRECADAÇÃO

- O pagamento das cotas está ligado ao conceito de fração ideal – ou seja, quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas um apartamento. O mesmo vale para coberturas, desde que respeitada a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade.

- Para conseguir uma nova arrecadação, como um fundo de obras, por exemplo, o síndico deve contar com maioria simples para sua aprovação.

INQUILINOS

Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios. O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.

Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.

Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.

DICAS

- Antes de propor a votação para criação de um novo fundo, vale a pena já orçar com três empresas a melhora desejada. Dessa forma, é possível prever o tamanho do custo e a duração e tamanho mensal da arrecadação.

- O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos

- Especialistas recomendam parar o recolhimento do fundo de reserva quando este chegar a duas arrecadações completas do condomínio.

- O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos

Fonte: Fontes consultadas: Rosely Schwartz, consultora de condomínios, João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi, Rodrigo Matias, diretor da Matias Imóveis, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora Paris, Gabriel de Souza Filho, diretor de condomínios da administradora Prop Starter

terça-feira, 18 de maio de 2010

Síndico! 10 atitudes para otimizar a gestão

A função de síndico requer muitas habilidades diferentes, e é bastante complexa. Por isso, é preciso ter os procedimentos e ferramentas adequados. Para ajudar nesta tarefa, o portal da Vargas & Vargas Adm. de Cond. Ltda., faz aqui um resumo de observações colhidas ao longo dos últimos anos, a partir dos acertos e dos erros relatados por síndicos, condôminos e profissionais da área.
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1. Limitar o desgaste

É essencial limitar horários para sua atuação, orientando inclusive o zelador e os porteiros a não dirigir reclamações por interfone; em assembléias, ou quando surgem problemas de convivência no dia-a-dia, não tomar parte em discussões nem alimentá-las.

Dicas:

- É preferível enviar por escrito advertências e avisos de multa por infração ao Regulamento.
- Não receber reclamações por telefone ou interfone. Deixe um livro de sugestões e críticas com o zelador, e oriente-o a aconselhar os condôminos a registrar suas queixas, e avisá-lo das ocorrências.
- Discussões agressivas em assembleias devem ser esvaziadas. O presidente da mesa deve encaminhar a questão em conflito rapidamente para votação, e os discordantes da decisão devem ter seu protesto registrado em ata.
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2. Dividir funções e responsabilidades

É sempre conveniente limitar o máximo possível o trabalho do síndico, contando com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade.

Por outro lado, dividir responsabilidades e funções é dividir poder, ou seja, envolver os condôminos na gestão da coisa comum. Decisões importantes devem ser tomadas pela Assembléia. O síndico é o Poder Executivo do condomínio, ou seja, ele executa o que todos determinaram. Assim, o síndico não será "crucificado" caso aconteça algum problema.

Dicas:

- Estimule a criação de comissões de condôminos para assuntos específicos, como obras, segurança, lazer etc. A comissão fará a triagem do que é preciso ser feito, levantamento de materiais, orçamentos, para que a assembléia faça a escolha com mais respaldo.
- Envolva o conselho e o subsíndico na administração, realizando reuniões a cada semana, 15 dias ou no máximo 1 mês.
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3. Conhecer a legislação

Tudo o que o síndico faz tem de estar respaldado pelas leis e pela Convenção Condominial. Deveria ser o primeiro ato de uma gestão uma leitura atenta destes textos, que não são muitos. Eles já trazem pronta a solução para os principais conflitos que podem ocorrer. Basta aplicar corretamente.

Dicas:

- Tenha sempre uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno do seu condomínio.
- A legislação que rege a vida condominial está praticamente toda em um capítulo do Código Civil, que você pode acessar facilmente pela internet, bem como outros textos legais necessários.
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4. Organização

O síndico não pode ser "inimigo dos papéis". Os condomínios necessitam muita documentação que necessita, legalmente, ser arquivada: notas fiscais, documentação trabalhista, atas de assembléias.

Como também é preciso controlar muitos setores simultaneamente (segurança, inadimplência, funcionários etc.), é aconselhável ter planilhas onde se registre o andamento de cada questão pendente.

Além disso, para lidar com o dinheiro comum (e depois, como exige a lei, prestar contas anualmente), é preciso saber exatamente o que está sendo gasto em quê, e ter uma previsão orçamentária.

Dicas:

- Mantenha o hábito de arquivar um documento assim que recebê-lo.
- Controle os setores do condomínio com planilhas em Excel, de fácil manejo e muito úteis, dividindo-as por tópicos (manutenção, funcionários, previsão orçamentária, inadimplência, demonstrativo financeiro etc.)
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5. Perceber as demandas

É importante ter uma percepção concreta do que os condôminos pensam sobre os serviços do condomínio, sobre o que eles desejam de melhorias, o que não está sendo feito e é necessário.

Dica:

- Realizar uma pesquisa de opinião com os condôminos. _____________________________________________________________________________________

6. Autoridade sem autoritarismo

O síndico "linha dura" sempre acaba criando mais descontentamento do que ordem. É preciso fazer os condôminos cumprirem o que é determinado pelas leis e pela Convenção e o Regulamento Interno, é claro, além das decisões soberanas da Assembléia. Mas o síndico não deve criar regras, apenas executá-las, deixando isso claro para a comunidade condominial

Dicas:

- Afixar cópia do Regimento Interno em área social.
- Enviar comunicados das decisões da assembléia para todos os condôminos, em até 1 semana.
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7. Conhecer bem o condomínio

Isso inclui os funcionários, a estrutura da edificação, e os condôminos.

Dicas:

- Faça uma inspeção na edificação, acompanhado pelo zelador, pelo menos uma vez por mês. Assim você poderá visualizar a situação em cada andar, no topo do edifício, na sala de máquinas etc.
- Converse com os funcionários sempre que possível, para saber do andamento de seus trabalhos, problemas com condôminos e outros funcionários.
- Mantenha um cadastro de moradores.
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8. Agir com criatividade

Tente descobrir soluções a partir das condições do condomínio. Em condomínios com muitas crianças, é possível envolvê-las em uma campanha de reciclagem, por exemplo; em condomínios com muitos idosos, organizar ações para a terceira idade em áreas comuns pode ser muito estimulante para esses moradores.

Dica:

- Confira soluções de economia usadas em outros condomínios.
- Promova integração entre os moradores.
- Inove utilizando recursos tecnológicos: blogs, chats, twitter, site do condomínio.
- Crie campanhas internas.
- Faça pesquisas de satisfação.
- Estimule outros condôminos a lhe ajudar com ideias e sugestões.
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9. Nunca descuidar da manutenção

O jardim é um caso claro: quando o condomínio não contrata por muito tempo uma empresa de paisagismo ou um jardineiro para a manutenção, acaba gastando muito mais, porque vai ter de reformar todo o jardim. O mesmo acontece com os equipamentos do condomínio.

Dica:

- Ter contratos de manutenção com empresas especializadas: interfones, bombas d''água, elevadores, portões eletrônicos.
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10. Boa estratégia de comunicação

Não basta ser eficiente e honesto, é preciso que os condôminos sejam lembrados disso. Os síndicos devem comunicar-se sempre com os condôminos, mostrando o que está sendo realizado e o que está sendo feito com o dinheiro do condomínio.

É importante se comunicar com muita clareza, desde o recadinho de duas frases afixado no elevador até, eventualmente, o jornal do condomínio.

Dica:

- Enviar balancete mensal. Consultar os condôminos para verificar se estão entendendo as informações.
- Discutir com o conselho e o subsíndico as mensagens a serem afixadas ou enviadas para os condôminos, com o intuito de ser o mais claro e objetivo possível, evitando qualquer mal-entendido.

Fonte: sindiconet.com.br

quinta-feira, 13 de maio de 2010

Inquilinos! Participação nas Assembleias

- Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão.

- Contra o voto de inquilinos. Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembléia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.

- A favor do voto de inquilinos. Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.

- Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembléias requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas extraordinárias.

- Confira os textos das leis:

Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: "Nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).

Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335: "São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."

- Esclarecemos que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.

- Convocação de inquilinos. Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que "ao condômino-locador (o proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer Assembléia Geral".

- Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:

"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "

- Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

- O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:

"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens

segunda-feira, 10 de maio de 2010

Correspondências do condomínio – em nome do morador ou do proprietário?

Sempre visando à prevenção de uma ação judicial, as administradoras de condomínios recomendam que as correspondências estejam sempre em nome do proprietário da unidade, mas aos cuidados do morador – isso vale para boletos, comunicados, multas, advertências e até recibos.

Esse cuidado é importante para que o condomínio tenha duas certezas: que essas correspondências estão chegando ao proprietário e que o condomínio tem como comprovar que elas foram enviadas. Essa questão é importante porque ações judiciais relacionadas a apartamentos alugados responsabilizam o dono do imóvel em possíveis condenações, e não o inquilino, mesmo que a ação se refira a responsabilidades do morador, como o pagamento da taxa condominial, por exemplo.

Uma dica interessante é manter o endereço do proprietário sempre atualizado e mandar essas correspondências para o dono e para o inquilino. Mesmo se solicitada pelo proprietário, não é recomendada a alteração do nome do destinatário.

Fonte: Patrícia Teixeira Rocha – assistente de condomínios da Administradora Habitacional, Secovi-SP, Conteúdo SíndicoNet

quarta-feira, 5 de maio de 2010

Inquilino pode ser síndico ou participar do conselho fiscal?

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa claramente essa possibilidade:

"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "

- Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

- O novo Código Civil não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não tornar o cargo exclusivo de proprietários:

"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. "

- O inquilino pode votar em Assembléias, se o proprietário não comparecer, desde que munido de procuração, de acordo com o artigo 24 da Lei dos Condomínios:

"Parágrafo 4° Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."

- A Lei dos Condomínios continua válida para os assuntos não modificados pelo novo Código Civil.

Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens