segunda-feira, 29 de março de 2010

Individualização de Hidrômetros - Tire suas dúvidas sobre cobrança individual

O que é?

O sistema de individualização de hidrômetros consiste na instalação de determinado tipo de equipamento capaz de medir individualmente o consumo de água de cada apartamento.
Ou seja, o morador paga por aquilo que consumiu.

Sem esse sistema, a conta de água de todo o condomínio é calculada e entregue com um só montante. Esse método de cobrança não considera, por exemplo, que alguns apartamentos gastam mais ou menos água, logo, nem sempre é justo. Além disso, o condomínio, muitas vezes, acaba arcando com a conta dos inadimplentes, já que é obrigado a pagar o total e dele não é possível descontar a parcela de quem não pagou.

Os condomínios mais modernos já são construídos para que a cobrança aconteça de maneira individual.

Como funciona e Administração

Como funciona?


Existem diversos tipos de medidores individuais, que vão desde os mais tradicionais, que exigem a medição de um técnico todo mês, até os mais modernos, que funcionam sem fio e mandam informações para um computador remoto por ondas de rádio.

Em todos eles, a principal função é separar o consumo da água de cada apartamento e gerar contas com o consumo individual, assim, é possível o morador ter controle total sobre seus gastos e pagar só pelo que consumiu.

Se o condomínio contratar um sistema local, depois de instalados os equipamentos, um funcionário vai até o condomínio, recolhe as informações que são analisadas de acordo com o consumo de cada unidade e a conta é gerada.

No caso de um sistema remoto, a empresa administra os gastos de sua central e envia as contas automaticamente.

Prédios antigos X Prédios novos

Prédios mais antigos, e que tem muitas prumadas, exigem mais trabalho na instalação de alguns sistemas, o que acaba encarecendo o serviço. Esses edifícios exigem mais cuidados. Para eles, é indicada a adoção de sistemas por ondas de rádio.

Nos mais novos a instalação é mais simples e, por isso, mais em conta.

Administração

Em ambos os sistemas, o condomínio paga a conta para a empresa de saneamento local e inclui no boleto de despesas condominiais de cada apartamento a conta individual – enviada pela empresa contratada.

Para muitos administradores, a vantagem da conta de água vir no mesmo boleto da taxa condominial é a redução da inadimplência. O condômino que não pagar a conta terá o abastecimento de água cortado. Com esse risco, fica mais complicado dever ao condomínio.

Benefícios

- A economia de água por apartamento é o principal benefício da implantação dos hidrômetros individuais. De acordo com algumas empresas do setor, ela chega a até 40% do valor pago.

- Com o sistema implantado no condomínio, a detecção de vazamentos fica muito mais fácil, já que a empresa responsável pelo serviço monitora o consumo de água todo o tempo

- Fica quase impossível fraudar o sistema de abastecimento com os famosos “gatos” com a monitoração por unidade. Qualquer redução brusca de consumo é analisada.

- Especialistas afirmam que, em muitos casos, o investimento é pago em dois ou três meses por causa da economia na conta de água.

- O meio ambiente também ganha, já que os moradores passam a gastar com mais consciência e pensam muito mais, antes de deixar torneiras abertas, por exemplo.

- A individualização é uma maneira de combater a inadimplência, já que as contas do condomínio vêm todas no mesmo boleto.

- As reuniões de condomínio terão um tema polêmico a menos e, portanto menos brigas, já que cada um pagará exatamente o que consumiu.

Inadimplência - Corte no fornecimento de água

Um dos motivos que leva muitos condomínios a instalar hidrômetros individuais é – além da economia de água - a esperança de combater a inadimplência com boletos únicos.

A questão, no entanto não é tão simples. Para que o condômino inadimplente tenha o fornecimento de água cortado pelo condomínio, recomenda-se que esse procedimento esteja definido pela convenção. Caso não esteja, é preciso atualizá-la ou adequá-la e, para isso, a Lei exige aprovação mínima de 2/3 de todos os condôminos/proprietários, o que torna o processo de atualização difícil para condomínios grandes.

Na prática, alguns condomínios têm se limitado a aprovar a possibilidade de corte de fornecimento em assembléia. Mas, conforme dito acima, isso envolve riscos jurídicos para o condomínio.

Não há qualquer referência na legislação que proíba o corte, mas se ele for feito de maneira arbitrária, sem votação em assembléia ou alterando a convenção, o síndico não terá embasamentos para possíveis processos.

O Judiciário tem dado ganho de causa aos condomínios que tomam esse cuidado.

Exceção: em casos em que a instalação é feita pela própria concessionária, é possível o corte de fornecimento, desde que seja feito pela concessionária.

Para que o corte seja feito, no entanto, o tipo de sistema instalado no condomínio deve permitir esse procedimento, o que não ocorre com todos.

Se o sistema permitir, o síndico deve entrar em contato com a empresa prestadora do serviço e solicitar o corte em determinado apartamento. Não há necessidade de entrar em contato com a empresa de abastecimento local, a não ser que haja qualquer contrato com ela quanto à individualização.

Tipos de Sistemas e Custos

Qualquer que seja o modelo ou tipo de tecnologia escolhida, o condomínio terá que pagar mensalmente por uma manutenção. Em alguns sistemas mais modernos o valor é reduzido. Outros, que exigem uma medição local, por exemplo, e podem apresentar mais necessidades de reparos, o valor é mais alto.

1) Sistema por Ondas de Rádio

A medição é sem fio e as informações de consumo de cada unidade são passadas para uma central por meio de freqüências de rádio.

A tecnologia é segura e dispensa instalações de cabos ou a necessidade de obras, mesmo em edifícios muito antigos, por isso, é o sistema mais recomendado para prédios com diversas prumadas.

Com a tecnologia wireless (ou seja, que não necessita de fios – como a internet) um medidor não precisa mais ir até o condomínio, os dados são enviados automaticamente para a análise.

Esse tipo de sistema não exige muita manutenção ou a existência de qualquer outro sistema dentro do condomínio. A maioria tem longas garantias de fábrica.

Quanto custa
Em um condomínio com cerca de 100 apartamentos.
- Instalação: R$420 a R$600 por apartamento (aproximadamente)
- Manutenção: R$6 a R$8 por aparamento por mês. (aproximadamente)

2) Sistema Digital

Nesse sistema é instalado um hidrômetro para cada unidade, que fica na entrada do apartamento. Os tipos de leitura podem ser variados.

A leitura do consumo é feita por um sistema de computador, por isso fica mais segura e não exige a entrada de um funcionário para recolher os dados.

Por outro lado, para a instalação são necessárias algumas adaptações no apartamento, o que pode gerar grandes transtornos em prédios mais antigos, com muitas prumadas, já que precisarão passar por obras. Edifícios com tubulação de cobre pagam mais caro do que os com tubos de PVC.

Como a medição é feita por um único programa de computador, quanto mais apartamentos no condomínio, mais barato fica para cada morador.

Quanto custa
Em um condomínio com cerca de 60 apartamentos e dois banheiros.
- Instalação: R$600 por apartamento. (aproximadamente)
- Manutenção: R$150 para o condomínio.(aproximadamente)

3) Sistema de Leitura Pulsada

Prédios novos e antigos podem receber esse sistema.

É feita uma quebra 15 cm por 25 cm para localizar o cano. Instala-se hidrômetro com saída pulsada. A cada litro de água consumido, o equipamento envia um impulso elétrico para o painel.

Instala-se também um bloqueador de água, com o objetivo de punir a inadimplência.

Quanto custa
Em um condomínio com cerca de 60 apartamentos e dois banheiros.
- Instalação: R$700 por apartamento com duas prumadas e R$ 400 para os com uma (aproximadamente)
- Manutenção: R$150 para o condomínio. (aproximadamente)

Aprovação em Assembleia

A princípio, a instalação de hidrômetros individuais é caracterizada como "Obra Útil", ou seja, que aumenta ou facilita o uso da coisa*. Sendo assim, a aprovação em assembleia deve corresponder à maioria do todo. Ou seja, a maioria de todos os condôminos/proprietários.

Entretanto, na prática, muitos condomínios vêm aprovando tal melhoria pela maioria dos presentes na reunião, e não do todo. Vale ressaltar que desta forma o condomínio pode correr riscos jurídicos por parte de quem não estava presente ou não aprovou.

Deve-se considerar támbém que em muitos municípios como São Paulo, Campinas, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Distrito Federal, entre outros, já existem Leis que obrigam a instalação em condomínios novos e/ou estipulam prazos para a instalação em condomínios antigos. Nesse caso, visando cumprir a Lei ou prazo estipulado por esta, a melhoria caracteriza-se como "Obra necessária", podendo ser aprovada pela maioria dos presentes.

Contratação e Fornecedores

Contratação


Individualizar os hidrômetros é um investimento relativamente alto. Por isso, não requer somente a decisão da tecnologia, mas também da empresa que vai prestar o serviço. Então, atenção redobrada!

Procedimentos simples, como checar a idoneidade da empresa nos órgãos oficiais locais e procurar outros condomínios que tenham contratado seus serviços são importantes.

As implantações dessas tecnologias envolvem obras, algumas mais complexas, outras mais simples. Por isso, fique atento:

- No contrato assinado com a empresa, a garantia dos produtos instalados e da prestação do serviço precisam estar claras e bem definidas pela ABNT.

- Verificar junto ao SERASA e SPC se a empresa possui pendências

- Um engenheiro responsável e, de preferência, habilitado pela empresa de fornecimento de água local, deve ser o responsável por qualquer tipo de obra no condomínio. Sem contrato e fiscalização, não feche o negócio.

- Toda empresa deve fornecer previamente um projeto que determine e estabeleça claramente quais as obras necessárias para a implantação, além de um projeto hidráulico para a instalação

- Fique atento se os medidores têm lacres de segurança. Eles são fundamentais em caso de processos por inadimplência, além de garantirem a medição adequada.

- Os medidores só podem ser instalados na horizontal. Caso fiquem na vertical, irão registrar somente um consumo parcial do apartamento, sobrecarregando as áreas comuns.

- Armadilhas
A contratação de uma empresa que não presta bons serviços pode gerar grandes problemas.

Os mais comuns acontecem quando o encanamento utilizado não consegue abastecer todo o condomínio e, mesmo com o abastecimento regular, falta água no prédio em horários onde muitos moradores usam ao mesmo tempo.

Outro problema gerado por instalações mal feitas é alteração na potabilidade da água. Reformas e obras mal acabadas podem gerar água parada e contaminação no abastecimento dentro do condomínio.

Fontes consultadas:

- Alexandre Contaldi Pasquini – responsável técnico de instalação e manutenção na Mobix S/A; Roberto Pedroso Carvalho - gerente de Projetos da Mobix S/A; Ferdinando Guerra - diretor geral da Mobix S/A
www.mobixsa.com.br

- Eduardo Lacerda – diretor Techem Brasil
www.techem.com.br

- João Martani – diretor técnico da A.J.Martani
www.ajmartani.com.br

- Marcelo Fornaziero de Medeiros – gerente do departamento de Desenvolvimento Operacional e de Medidores da Sabesp
www.proacqua.org.br

- Marcos André Alves dos Santos – diretor geral da Ista Brasil
www.ista.com.br

- Regina Siqueira - superintendente de Planejamento e Desenvolvimento da Metropolitana da Sabesp
www.proacqua.org.br

- Dr. Rômulo de Gouveia - Advogado e Diretor da RG Advocacia e Consultoria Condominial

- Zeferino Velloso Neto - diretor geral da VIP Inspeções Prediais
www.vip.com.vc

sexta-feira, 26 de março de 2010

Documentos necessários para troca de administradora de condomínios

Quando o prazo da gestão chega ao fim - tanto do síndico como da empresa administradora -, alguns procedimentos de documentação devem ser seguidos para que a próxima gestão tenha todo o arquivo da movimentação anterior.

Administradora

Na transição de gestão e troca de empresas a atual deve entregar todos os documentos que provem a administração. Devem integrar a pasta de prestação de contas, principalmente:

- Guias de Recolhimento e Pagamento de Encargos Sociais;
- Benefícios Trabalhistas e Tributos;
- Comprovantes de Pagamentos de Contas;
- Circulares Entregues;
- Cartas de Comunicação;
- Cadastro Atualizado de Condôminos, com respectivos endereços e frações ideais;
- Livro de Atas;
- Cartão do CNPJ;
- Convenção Condominial e Especificação;
- Relatório da Última Emissão de Boletos;
- Livro de Registro de Empregados e Balancetes

- Toda documentação deve ser repassada para a nova empresa, como também uma carta com a listagem de todos os documentos entregues, protocolada pelo síndico.

- Os documentos não devem ficar sob o poder da administradora antiga. A atual pode notificá-la dando um prazo para a regularização e envio dos documentos, sob pena de ação de busca e apreensão.

- Irregularidades na gestão anterior são graves problemas para a gestão atual. Quando o condomínio suspeita de irregularidades conduzidas por má fé da administradora, deve acionar uma auditoria externa com aprovação em assembléia.

- A administradora comunica ao síndico as irregularidades, e este, após deliberação do conselho ou de assembléia geral, poderá constituir advogado e entrar com uma ação judicial ou extrajudicial.

- De acordo com o artigo 1347 do Código Civil, compete ao síndico "dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio".

- Toda a documentação de um modo geral deve ser arquivada durante 5 anos, apenas a documentação relativa a FGTS e INSS que deve ser guardada por 35 anos.

Síndico

Na troca de gestão do síndico, o anterior deve entregar todos os documentos referentes à sua administração, principalmente:
- Apólices de Seguro;
- Cartão de CNPJ;
- Folhas de Ponto de Funcionários;
- Laudos PCMSO/PPRA;
- Livro de Inspeção do Trabalho;
- Escritura de Convenção;
- Regulamento Interno; Livros de Atas de Assembléia;
- Contratos(manutenção etc);
- Pastas de Prestações de Contas;
- Planilhas de Orçamentos;
- Plantas do Condomínio;
- Certificados Operacionais (NR23- Extintores e Mangueiras, PDSA-Proteção de surtos atmosféricos, Higienização de Reservatórios de Água, Desobstrução e limpeza de Caixas de Gordura, Desinsetização);
- Comprovantes de pagamentos efetuados (notas fiscais)

- É de praxe que, ao entregar a pasta com todos os documentos, o síndico faça uma carta contendo a relação de tudo que está sendo entregue, e protocole para que não haja erro ou perda de algum documento.

- Não é correto o síndico que deixa o cargo reter algum documento. Caso isso aconteça, o atual deverá comunicar a ausência dos documentos e amigavelmente solicitar a entrega.

- Ao se constatar irregularidades na documentação da gestão anterior, deve-se pedir esclarecimentos ao síndico responsável por tais erros.

- Se não houver nenhuma justificativa plausível, leva-se a questão ao Conselho.

- Sendo comprovado que o erro poderá ser reparado e não houve má fé, fica resolvido, caso contrário deve-se convocar uma Assembléia.

- A Assembléia aprovando, o condomínio entra com uma ação contra o síndico anterior.

Fontes:
Mayb Ferreira - Síndica
Dr. Daphnis Citti de Lauro - Advogado Especialista em Condomínios
Hubert Gebara - Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP

domingo, 21 de março de 2010

Entenda o Direito Condominial

O condomínio é um conceito que possibilita muitas formas de relacionamentos interpessoais, seja ele dentro de um apartamento com a família, ou mesmo dentro do espaço comum com demais pessoas que habitam ou trabalham no local.

Muitos síndicos, condôminos e até administradores pensam que direito condominial se refere apenas à cobrança de inadimplentes. Veremos que este conceito também pode ser aplicado em diversas situações dentro de um condomínio.

O direito condominial estipula as regras do uso normal de uma propriedade, e aplica as penalidades às pessoas que as desrespeitarem. Sendo assim, é dever do condômino respeitar às leis do código civil e da legislação condominial, que tratam do tema e regulam os direitos e deveres em condomínio.

Legislação

Antes tratada pela Lei de número 4.591/64, a legislação condominial veio a se aperfeiçoar a partir de janeiro de 2003 com a inserção do Código Civil. Ele sobrepôs à antiga lei e passou a regular os assuntos tratados em condomínio.

Quanto às particularidades dentro de cada condomínio, estão a Convenção e o Regulamento Interno. Estes dois documentos regram os assuntos mais importantes do empreendimento, como relações entre condôminos e normas de conduta, e por isso toda e qualquer determinação interna está submetida a eles.

Se a Convenção do condomínio contiver cláusulas que contrariem o novo Código Civil, elas perdem automaticamente a validade.

Casos em que se aplicam o Direito Condominal

É natural que em uma grande metrópole as pessoas passem a conviver cada vez mais próximas e em condomínios, e esta proximidade muitas vezes gera atritos.

Por isso, é de competência do síndico também ser o mediador nas relações entre vizinhos. Ele deve cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno dentro de um exercício democrático, por meio de conversas, assembleias e, se necessário, através de notificações e multas.

Entretanto, nem sempre há entendimento ou consenso quanto aos problemas estabelecidos em condomínio, e um dos encaminhamentos é levá-lo ao judiciário, fazendo valer a força de lei.

A inadimplência ainda é o principal caso tratado por advogados em discórdia entre condôminos (cerca de 80%). Os outros problemas costumam iniciar com a letra “C”:

- Carro: costuma ser uma fonte de atrito, seja quando ocorre sorteio para área coletiva de estacionamento; estacionar direito; número de vagas.

- Cachorro: latidos; odores; o medo, dependendo da raça e do porte; entre outros problemas causados por animais em geral.

- Criança: não deveria ser considerado como fonte de conflito, entretanto muitos condôminos se queixam de barulhos e algazarras.

- Cano: hidráulica em geral; infiltração de água; vazamento e impermeabilização; entre outros.

- Conflitos de vizinhança: ruídos; postura inadequada no trato com funcionários e com condôminos; entre outros.

Quando contratar um advogado

No momento em que se desrespeita um direito de propriedade ou de vizinhança, em que todas as ferramentas de comunicação já foram tomadas pelo síndico, às vezes, até mesmo com o auxílio da administradora de condomínios, o seguinte recurso a ser seguido é procurar um auxílio jurídico especializado em direito condominial.

Os advogados são contratados para esclarecer a legislação e assessorar nos atos de gestão no condomínio, fazendo-se valer o direito do condômino ou do síndico que o contratou, ou mesmo para possibilitar acordos interessantes (extrajudiciais) entre as partes envolvidas.

Alternativas jurídicas


Atualmente, para resolver casos específicos, existem alternativas jurídicas que também podem ser aplicadas, como Juizado de Pequenas Causas, Câmaras de Arbitragem e Câmaras de mediação

A criação do Juizado Especial está prevista no artigo 98, I, da Constituição Federal, foi instituído pela Lei 9.099/95, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários mínimos com a presença de advogado.

- No caso do Juizado Especial Civil, apenas pessoas físicas podem recorrer a ela, sendo que até 20 salários mínimos, o autor poderá comparecer sem a assistência do advogado. De 20 até 40 salários mínimos com a presença de advogado. É realizada uma audiência de conciliação prévia e, caso não haja acordo entre as partes, em até dez dias é marcada uma nova audiência com a presença do juiz e testemunhas para a solução do problema. O Juizado Especial Civil atende aos assuntos levados pelo condômino, porém ele se limita ao valor de 40 salários mínimos.

- Já na Câmara de Arbitragem, os problemas de caráter financeiro e de relacionamento são resolvidos em pouco tempo, além do que tem o mesmo valor de uma sentença judicial. Esta câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, com ou sem seus advogados, e um árbitro que decidirá o conflito, possibilitando que o mesmo envie o processo para o poder judiciário dependendo da complexidade do assunto. No entanto, para se fazer valer do uso da Câmara de Arbitragem, é necessária a aprovação em Assembleia, onde também será definida a empresa atuante como Câmara Arbitral.

- Com relação à Câmara de Mediação, que tem a mesma finalidade da Câmara de Arbitragem, isto é, chegar à solução para o problema, é contratado um mediador junto a um órgão regularizado, no qual caberá a ele tentar prosperar através de acordo. Se não houver entendimento no problema, o acordo de mediação acaba e o assunto será tratado no poder judiciário.

Como os advogados costumam cobrar

- Estimativa de custo e honorário: A Ordem dos Advogados do Brasil estipula os parâmetros de custos dos profissionais em direito, e o mínimo previsto para a prestação de serviços em ação judicial é da ordem de R$ 2.500,00. Entretanto, o valor varia conforme a complexidade da ação a ser prestado pelo serviço jurídico.

Outro parâmetro de custo é na ordem de 20% do valor do benefício econômico a ser buscado.

- Tempo estimado das ações: Ações comuns costumam se desenrolar em três a quatro anos, porém, conforme sua complexidade e o trabalho da defesa, ela pode se estender às instâncias superiores, podendo durar até 12 anos para sua conclusão.

Considerações sobre o Código Civil e Lei do Inquilinato

O código civil, instituído em 2002, traz no capítulo VII - Do Condomínio Edilício (entre os artigos 1.331 a 1.358), leis no que se referem ao sentido de usar, viver ou trabalhar em condomínio.

Segundo o Dr. Michel Rosenthal Wagner, especialista no assunto, o código trata genericamente condomínio, mas deveria ter um olhar mais profundo quando se tratam de condomínios comerciais e industriais, o que não ocorre.

Para o Marcelo Duarte, diretor do Secovi de São José dos Campos, o Artigo - citado no parágrafo abaixo - também não esclarece de forma correta o comportamento anti-social, por isso deveria ser mais bem elaborado.

Artigo 1.337 (parágrafo único) - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Outro ponto importante é referente à lei do inquilinato. Neste, o locatário no uso do imóvel tem a obrigação de zelar da propriedade como se seu fosse. Todos os direitos a ele são atribuídos, devendo cumprir a convenção do condomínio e o regulamento interno.

Fontes consultadas: Dr. Cristiano De Souza Oliveira (Advogado e Consultor Jurídico); Dr. Daphnis Citti de Lauro (Advogado Especialista em Condomínios): Dr. Michel Rosenthal Wagner (Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito dos Contratos e Direito Educacional); Marcelo Moreira Duarte (Diretor de Expansão da Sigecon); Conteúdo SíndicoNet

quinta-feira, 18 de março de 2010

Cuidados necessários na contratação de porteiros, zeladores, faxineiros, e outros

Especialistas não se cansam de afirmar que os funcionários do condomínio são peças chave para a segurança dos moradores. Essa consciência está se firmando em um mercado cada vez mais competitivo e os profissionais já buscam se preparar melhor.

Mesmo assim, conseguir um funcionário bom e de confiança, não é nada fácil. Esse desafio pode ficar um pouco mais simples se o contratante tiver em mente que será necessário ter disposição e paciência para procurar e investigar.

E isso vale também para condomínios que trabalham com empresas terceirizadas. Neste caso, a atenção deve ser voltada à empresa contratada, à sua idoneidade e experiência de mercado, já que encontrar um bom funcionário passa a ser responsabilidade dela.

Vale ressaltar também que o trabalho não termina após o processo de contratação, é necessário estar sempre atento à gestão dos funcionários e fazer uma checagem de rotina.

No caso de mão de obra teceirizada:

- Conversar com os próprios funcionários da empresa. "Pergunte se há ou não atraso no pagamento, se os donos são honestos, se estão felizes em trabalhar para aquela empresa", avisa Hugo Tisaka, consultor em segurança.

- Conversar com pelo menos três outros clientes da empresa. Saber se estão contentes com os serviços prestados.

- Visitar a sede da empresa.

- Pedir certidões negativas de débito.

- Perguntar como é feita a contratação e supervisão de seus funcionários. José Antonio Caetano, diretor comercial da empresa Hagana que presta este tipo de serviço há mais de 10 anos, diz que seus supervisores passam diariamente nos postos de trabalho. Eles verificam, entre outros assuntos, se o funcionário: chegou atrasado, está com algum problema, seu estado emocional, se precisa passar por uma consulta com a psicóloga da empresa.

- Desconfiar das empresas que tem alta rotatividade de funcionários.

- Desconfiar das empresas que cobram muito barato.

- Todo mês o síndico deve exigir da empresa a seguinte documentação: fundo de garantia, guia do recolhimento do ISS, INSS, cópias das folhas de pagamento dos funcionários.

CONTRATAÇÃO E CHECAGEM

Os cuidados (abaixo) na contratação e checagem dos funcionários são os mesmos para quem terceiriza ou não. Quem terceiriza não é responsável por esta checagem. Mas, tem obrigação de cobrar da empresa os procedimentos que ela adotou durante a contratação. As mesmas medidas de segurança também valem para funcionários antigos.

Como fazer a checagem dos funcionários

1- Pedir Atestado de Antecedentes Criminais anualmente.
Veja abaixo alguns sites que fornecem o atestado em diferentes regiões do Brasil (veja links logo abaixo).

2- Pedir certidão negativa de pendências anualmente, em qualquer agência da Serasa. O site www.serasa.com.br disponibiliza endereços de todas as agências no Brasil. Terceiros podem pedir esta certidão se forem pessoas jurídicas e clientes da Serasa. Pessoa física somente com procuração.

3- Pedir referências nos trabalhos anteriores, procurar saber o motivo do desligamento.

4- Pedir comprovante de residência e ir pessoalmente até a casa da pessoa. Isto deve ser feito a cada seis meses. Segundo Caetano, esta medida é muito importante: "quem está mal intencionado não permite esta visita".

5- Investigação social: conversar com vizinhos, amigos e familiares.

6- Consulta psicológica anual.

Sites que fornecem Atestado de Antecedentes Criminais

Estado de São Paulo
- http://www2.ssp.sp.gov.br/atestado/
- http://www.poupatempo.sp.gov.br/home/
- http://www.policiacivil.sp.gov.br

Nível nacional (Brasil)
- http://www.dpf.gov.br

Rio de Janeiro
- http://www.policiacivil.rj.gov.br

Estado da Bahia
- http://www.ba.gov.br/antecedentes/

Estado do Espírito Santo:
http://www.es.gov.br/site/cidadaos/docs_atestado_antecedentes.aspx

Demais regiões
- SOCAL Sociedade Cadastral - http://www.socalcadastros.com.br/
- Potencial - http://www.potencialonline.com.br/
- Buonny - http://buonny.com.br

Fontes consultadas:
José Antonio Caetano (Hagana), Marcos Cartilho (consultor em segurança), Francisco Machado Sobrinho (vice-presidente do Sindificios), Mauricio dos Santos (Staff Máster), Hugo Tisaka (consultor em segurança), Poupa Tempo, Serasa, Marcelo Mussolini (Buonny), SOCAL

terça-feira, 9 de março de 2010

Imposto de Renda

Junto com o prazo para a entrega do imposto de renda, chega também uma série de dúvidas sobre a declaração.

Para síndicos e condôminos não é diferente. Parece um bicho de sete cabeças, mas não é. Veja!

Condomínio

Para a Receita Federal, condomínios são isentos do pagamento de imposto de renda, ou seja, não fazem qualquer declaração, o que cabe ao síndico e seus moradores.

Síndico

O síndico que tem isenção da taxa condominial deve incluir esse benefício em sua declaração, considerando-o “outras receitas”, já que a isenção seria proporcional a um pagamento pelos serviços prestados.

Vale lembrar que, se essa receita ultrapassar os R$6 mil anuais, deve ser declarada na DIRF.

Se o síndico receber uma remuneração direta, como um salário, deve declarar da mesma maneira.

Condôminos

Veja abaixo o que diz a Receita Federal sobre ganhos obtidos através da locação de áreas comuns nos Condomínios, como aluguel do topo do prédio para antenas de telefonia, publicidade, entre outros.

Note também que receitas provenientes de locação de salão de festas, piscinas, churrasqueiras, etc. não são consideradas como rendimento de aluguel para efeito de tributação.

Site da Receita Federal - www.receita.fazenda.gov.br
Perguntas e Respostas (No. 191)
LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM IMÓVEIS, INCLUSIVE CONDOMÍNIOS

"Como deve ser tributada a quantia recebida por locação de espaço físico em imóveis ou condomínios edilícios ?

As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual.

Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo.

Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim.

No caso de condomínio edilício, o pagamento pela ocupação ou uso de partes comuns (salão de festas, piscinas, churrasqueiras etc.) pelos próprios condôminos não é considerado rendimento de aluguel.

Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007."

Vale ressaltar que, de acordo com o livro "Revolucionando o Condomínio" - pg. 283 - de Rosely Benevides de Oliveira Schwartz - Editora Saraiva - 12ª Edição, as receitas mensais provenientes da locação de área comum deverão ser divididas de acordo com a fração ideal, ou a forma estipulada na convenção e os recibos encaminhados para cada condômino.

Pergunta:
Despesa com condomínio pode ser deduzida no Imposto de Renda?

A resposta é não.
De acordo, com o consultor tributário Jorge Lobão, do Centro de Orientação Fiscal (Cenofisco), despesa com condomínio não é dedutível do Imposto de Renda.

Fonte: Fontes consultadas: Livro "Revolucionando o Condomínio" - pg. 283 de Rosely Schwartz - Editora Saraiva - 12ª Edição; Site de Receita Federal; Secovi-SP; Marcelo Azevedo Medeiros, Contador Administrativo; Jornal Extra Online, Consultor Tributário Jorge Lobão

quinta-feira, 4 de março de 2010

Estrutura abalada? O que fazer quando aparece uma rachadura.

Rachaduras

- Não há uma distinção formal, porém costuma-se usar os termos “fissuras, trincas e rachaduras” nesta ordem, indicando da ocorrência menor para a maior.

- Mais importante que a nomenclatura é a forma e posição destas ocorrências, que determinam sua gravidade.

- Quando uma rachadura ou trinca acontecer, chame logo um especialista para avaliar a ocorrência e diagnosticar a gravidade. Se preferir, faça mais de uma avaliação e compare os laudos.

- Um tratamento inadequado poderá ocultar problemas maiores que aparecerão no futuro.

- Neste caso também, sai mais barato consultar um engenheiro especializado, que apresentará uma solução técnica correta, do que arriscar tratamentos paliativos.

- As principais conseqüências do incorreto tratamento de infiltrações são os danos causas à armação do concreto, cujo reparo é caro e requer conhecimentos técnicos especializados.

Instalações elétricas

O bom funcionamento das instalações elétricas dependem muito do serviço inicial e da manutenção, por isso:

- Verifique se não há luzes desnecessariamente acesas durante o dia.

- Verifique a queima precoce de lâmpadas, usado um mapa de controle com as datas de trocas

- Cheque o aquecimento de cabos, a existência de diferentes tipos e/ou capacidades de dispositivos de proteção (disjuntores por ex.) nos quadro de distribuição para as unidades

- Evite a existência de fundos de madeira nos quadros, dispositivos obsoletos como chaves faca e fusível tipo cartucho ou rolha

- Confira com freqüência, uma vez por mês, a intensidade da iluminação interna e externa, para garantir a segurança do condomínio

- Verifique se as instalações dos fios estão soltas ou frouxas

- Manter as instalações elétricas sempre limpas, organizadas, acessíveis, longe de água, produtos químicos e substâncias inflamáveis e explosivas.

- Nunca deixar quadros e caixas elétricas sem portas ou tampas ou destravadas.

- Nunca deixar fios expostos, soltos e descascados.

PERIODICIDADE DE MANUTENÇÃO -

Não há uma periodicidade determinada por lei ou norma para a verificação profissional, mas recomenda-se uma verificação geral a cada dois anos e um check-up mais detalhado a cada cinco anos.

ORIENTAÇÃO AO ZELADOR

- O check-up das instalações elétricas NUNCA deve ser feito pelo zelador, a menos que ele seja qualificado e habilitado para tal função.

- Lidar com instalações elétricas é assunto exclusivamente para profissionais qualificados.

- O zelador pode estar correndo risco de morte ao realizar serviços de eletricidade no condomínio, por mais simples que sejam estes serviços.

- Iluminação de emergência: observe a manutenção periódica das baterias, se não for movida por gerador.

- Pára-raios: verificar se houve danos no sistema ou rompimento de algum cabo. Se houve, é necessário comunicar imediatamente a empresa responsável pela manutenção de tal sistema, uma vez que não basta emendar, deve ser feita a verificação de continuidade de corrente para que o sistema volte a funcionar com eficiência.

-O sistema de Pára-Raios deve ser vistoriado por um profissional anualmente, na época de vencimento do Laudo Técnico, para que a empresa responsável possa renovar a documentação técnica ou realizar adequações no sistema conforme a necessidade.

Fonte: Conteúdo SíndicoNet
Hilton Moreno
Engenheiro Eletricista
Consultor do Programa Casa Segura
www.programacasasegura.org

segunda-feira, 1 de março de 2010

Ações Verdes: Descarte de Pilhas

Condomínios são pequenas (ou até grandes) comunidades de pessoas que tem na figura do síndico uma representatividade.

E é nesta condição privilegiada que o síndico torna-se capaz de mobilizar os moradores do seu condomínio em prol de causas nobres.

Pensando nisso, o SíndicoNet se programou para apresentar diferentes Ações Verdes que podem ser facilmente implementadas nos condomínios.

Você vai notar que com pequenas mudanças no cotidiano dos moradores e custo quase zero, é possível mobilizá-los por um bem comum, seja para desenvolver uma ação social ou preservar o meio ambiente.

A primeira ação escolhida refere-se ao descarte de pilhas e baterias. Nas próximas semanas apresentaremos mais ações como: coleta de óleo de cozinha, operação cata-bagulho, doação de roupas, entre outros.

DESCARTE DE PILHAS E BATERIAS:

O descarte inadequado de pilhas e baterias pode representar um grave risco ao meio ambiente e à saúde pública pela contaminação de solos e lençóis freáticos. Mercúrio, níquel, chumbo e cádmio são alguns dos metais presentes nestes produtos.

Alguns dos danos que esses metais podem causar às pessoas são: problema nos rins, fígado e pulmão. Evite que esse material vá parar em lixões a céu aberto ou se perca no meio ambiente.

Monte a campanha:

Para estruturar a campanha no condomínio o síndico irá precisar de:

- 1 recipiente grande (pode ser um pote de plástico)
- 3 cartazes para afixar nas áreas comuns, elevadores, ...
- 1 etiqueta para colar no recipiente
- Informar o zelador e os porteiros sobre a campanha
- Programar retirada do material e levá-lo até o posto de coleta

PASSO A PASSO

1. Recipiente: Providencie um recipiente para a coleta das pilhas e baterias. Pode ser uma caixa, uma lixeira exclusiva para este fim, ou até mesmo um balde.

2. Etiqueta: Imprima e cole a "etiqueta" abaixo no recipiente. Se necessário, você mesmo pode criar a sua.
Etiqueta: “Descarte de Pilhas e Baterias Condomínio ________________. Deposite aqui pilhas e baterias sem utilidade e ajude o meio ambiente”

3. Local de coleta: Avise porteiros e zeladores sobre a campanha e deposite o pote de coleta na portaria do condomínio. Importante: longe do alcance de crianças!

4. Comunicação: Comunique e instrua os moradores sobre a ação e a importância da participação de todos. Afixe o cartaz abaixo nas áreas comuns, como elevadores, quadro de avisos, portaria e garagens.

5. Retirada do material: Programe-se para enviar o material arrecadado aos pontos de coleta. O síndico pode estipular datas específicas, ou simplesmente fazer a coleta quando o volume de pilhas e baterias for considerável.

Retirada do material coletado (postos de coleta)

Um dos destinos selecionados pela Vargas & Vargas Adm. de Cond. Ltda., para o descarte de pilhas e bateria é o “Papa-Pilhas”, do Banco Real.

O programa é composto da instalação de displays coletores nas agências, retirados mensalmente, que transportam o material para uma empresa licenciada no Brasil para realizar esse tipo de reciclagem.

O programa Papa-Pilhas recebe qualquer pilha ou bateria portátil, com medidas até 5x8cm, como também carregadores e aparelhos celulares, seguindo essa mesma medida. O Papa-Pilhas está localizado em todas as agências do Banco Real, em todo o Brasil.

Se a quantidade de pilhas ou baterias descartadas for grande, entre em contato pelo e-mail: consultoria.socioambiental@bancoreal.com.br

COMECE AGORA MESMO:

- Providencie um recipiente, cole os cartazes e pronto!

Fontes consultadas na reportagem: ONU, Ministério do Meio Ambiente, Secretaria de Estado de Meio Ambiente, Banco Real - Projeto Papa Pilhas, Grupo Pão de Açúcar, Ong Trevo, Eduardo Hipólito, especialista em meio ambiente.