Drogas em condomínios

Como lidar com esta questão em condomínios.

O assunto é delicado, mas não deve ser ignorado por síndicos e administradoras. O uso de drogas em condomínios é muito mais comum do que se imagina e pode causar grandes transtornos, assim como a prática de qualquer outro ato ilegal nas dependências – sejam as áreas comuns ou nas unidades.

Mas, o que fazer? Existe um limite de privacidade? Deve-se chamar a polícia? Existem meios para evitar o abuso nas áreas comuns?

Crime

Usar e vender drogas é crime. A principal diferença está na pena aplicada a cada uma dessas infrações. Enquanto ser usuário não leva ninguém para a cadeia, mas prevê penas mais leves como as de trabalho ou a inclusão do infrator em atividades próprias para a inibição do uso da droga, ser traficante pode garantir anos atrás das grades.

O que diferencia a posse para consumo do tráfico de drogas são as condições em que ocorre o delito, como a quantidade de droga envolvida e as atividades exercidas no momento do crime.

Regras

- Não há a necessidade de incluir na convenção, por exemplo, a questão do consumo de drogas especificamente, já que qualquer outra atividade ilegal não pode ser feita no condomínio. É importante, no entanto, que ela defina regras para o descumprimento de leis federais, estaduais ou municipais – como a aplicação de multas em caso de descomprimento, por exemplo.

- Vale lembrar que se o usuário se tornar violento, começar a furtar moradores ou o condomínio ou se o comércio de drogas levar a uma movimentação grande de pessoas a segurança dos moradores estará em risco, o que faz da questão um problema coletivo e que deve ser resolvido o quanto antes.

- O uso de drogas nas unidades gera muita polêmica. Por se tratar de uma área privativa, não há como fazer a fiscalização, mas se houver alguma reclamação fundamentada de vizinhos, por conta de cheiro excessivo, por exemplo, o caso passa a ser uma questão da administração do condomínio.

Procedimentos

- Assim como em qualquer caso mais delicado, a primeira opção deve ser sempre de negociação e conversa para resolver o problema. O síndico deve procurar o morador em um momento propício e alertá-lo sobre as regras do local – lembrando-o sempre de que está sujeito a multa.

- O médico psiquiatra e psicoterapeuta Alexadre Loch orienta que o usuário deve ser tratado como qualquer outro morador do condomínio e que a conversa pode ser uma saída mais pacífica e viável na maioria dos casos

- No caso de adolescentes é imprescindível que a família seja comunicada para que agir rapidamente. Loch lembra que os pais são muito importantes na conscientização desses jovens.

- Em casos mais graves, onde a conversa não surgiu efeito ou o usuário causa algum transtorno ou constrangimento aos moradores, o síndico deve fazer uma denúncia anônima à polícia. O advogado Márcio Rachkorsky lembra que o síndico não deve se envolver pessoalmente no assunto e que, de maneira nenhuma, deve adiar a decisão de envolver a polícia em casos extremos, já que a situação pode comprometer os moradores

Drogas legais

- Moradores que frequentemente exageram na bebida podem também ser punidos pelo condomínio com advertência e multa. O problema, quando se trata do álcool é que essa não é uma droga ilegal. A polícia pode ser chamada em caso de algum tipo de assédio ou constrangimento, por exemplo, mas de maneira anônima.

- Se o cheiro de cigarro começar a incomodar os vizinhos ou os moradores nas áreas comuns, mais uma vez o diálogo é a arma mais valiosa para a solução do caso. Negocie.

Prevenção

- Intensifique a iluminação em locais próximos a jardins ou com um fluxo menor de pessoas. Os usuários, em sua maioria, optam por locais mais discretos.

- A instalação de câmeras de circuito fechado de TV (CFTV) em locais estratégicos costuma surtir um bom efeito.

- Oriente os seguranças do condomínio e funcionários como o zelador ou porteiro para que façam rondas a fim de inibir o consumo.

- Deixe claro aos pais e moradores que atos como esses são ilegais e, portanto, dizem respeito a qualquer cidadão. Vale destacar que, no condomínio eles resultam em multa e, fora dele, até em cadeia.

Fontes consultadas:
Dr. Márcio Rachkorsky – advogado especialista em condomínios
Dra. Maria Antonieta Gouveia – advogada
Dr. Alexandre Loch – médico psiquiatra e psicoterapeuta

Como minimizar o desgaste pessoal do síndico

Confira algumas dicas para o(a) síndico(a) ou administrador(a) minimizar o desgaste pessoal durante sua gestão:

- O uso do livro de reclamações e sugestões, blog e/ou site do condomínio, são recursos que evitam o contato direto, e muitas vezes estressante, entre moradores que têm queixas entre si.

- Além disso, é sempre importante formalizar as reclamações e ocorrências, tratando mais profissionalmente os problemas existentes no edifício. Isso evita que as medidas e punições sejam contestadas.

- Há condomínios que disponibilizam esse o livro de reclamações e sugestões na Internet através de blog ou site do condomínio, o que pode agilizar o processo e dar mais privacidade ao reclamante.

- Conhecer bem a Convenção e o Regulamento Interno do condomínio, bem como a legislação básica que rege a vida condominial, é o primeiro passo para estar bem respaldado nas atitudes tomadas.

- Qualquer problema deve ser sempre checado pelo síndico. Se o edifício dispõe de uma administradora, as informações devem ser repassadas a ela, quando houver necessidade de tomar providências. Assim, a indisposição do síndico com os moradores fica menor.

- Qualquer providência que venha a ser tomada pelo síndico deve ser baseada em provas consistentes e com respaldo de advertências por escrito. Exemplos: Carta de advertência | Notificação de multa

- Estipular um horário de atendimento para queixas de condôminos pode facilitar a vida do síndico, dependendo principalmente do tamanho do condomínio. É preciso disciplinar os horários para que o síndico tenha uma vida pessoal também.

- O síndico deve apenas se envolver em problemas que dizem respeito à sua função e pelos quais o condomínio é responsável. Queixas como vazamentos de um apartamento para o outro não são de responsabilidade do síndico, por exemplo - apenas os vazamentos que envolvem as colunas comuns de água e esgoto.

- Se tiver um zelador de confiança, o síndico pode orientar os condôminos a direcionar suas reclamações e sugestões para este funcionário - que deverá, por sua vez, reportar ao síndico as informações recebidas.

- O síndico deve, na medida do possível, evitar entrar em atritos ou polêmicas ou tomar partido por simpatia a este ou aquele morador.

Fonte: AABIC e Conteúdo SíndicoNet

Dicionário do condomínio

Significado de expressões usadas no dia-a-dia.

AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo.

ABADI - Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis.

Adicional por acúmulo de cargo - Diz respeito à remuneração de empregados que acumulam mais de uma função no trabalho. Desde que devidamente autorizado pelo empregador, o empregado que vier a exercer cumulativa e habitualmente outra função terá direito ao percentual de adicional correspondente a 20% (vinte por cento) do respectivo salário contratual, no mínimo.

Adicional de insalubridade - Diz respeito à remuneração de trabalhadores cujas atividades podem gerar risco ou doença. Os empregados cujas atividades são desenvolvidas em condições de insalubridade, farão jus ao percentual do respectivo adicional nos termos da Lei.

Algicida - Produto utilizado para combater a ação de algas nas piscinas.

Auto-gestão - Sistema de gestão no qual o síndico ou os condôminos ficam a cargo da administração do condomínio.

Biênio - Adicional por tempo de serviço, conferido pelas Convenções Coletivas de Trabalho dos funcionários de condomínios, em algumas regiões.

Barrilete - Equipamento do qual partem as colunas de abastecimento de água fria de um condomínio. O barrilete situa-se abaixo do reservatório d’água superior e acima do forro.

Botoeira - Display onde estão os botões do elevador. Alguns elevadores possuem senha na botoeira, com códigos independentes para cada andar, como parte de um equipamento de segurança.

CAGED - Cadastro Geral de Empregados. Documento que lista admissões e desligamentos ocorridos em um mês.

Caixa de gordura - Equipamento que separa a gordura da água a fim de evitar entupimentos.

Câmaras de Arbitragem - Alternativa jurídica para solucionamento rápido e econômico de intrigas, dívidas, sorteio de vagas, animais, etc. em condomínios.

CEI/ CNPJ - CEI (Cadastro Específico do INSS). CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica).

Cloro livre - Medida da eficácia de sanitização do cloro em uma piscina.

CLT - Consolidação das Leis do Trabalho.

Conservação/manutenção - Geralmente, contratos de conservação incluem apenas o custo da mão-de-obra, e os de manutenção incorporam a este custo também o de algumas peças. Termos muito usados para elevadores.

Convenção Coletiva - As Convenções Coletivas de Trabalho são firmadas entre os sindicatos de empregados e de empregadores para complementar a CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas). São firmadas por categoria (funcionários de condomínios, administradoras) e região de abrangência dos sindicatos envolvidos.

Convenção condominial - Documento que regulamenta as relações entre os condôminos, seus direitos e deveres.

Conta pool - Conta bancária em nome da administradora que contém o dinheiro de todos os condomínios clientes, ou vários deles.

Conta vinculada - Conta em que, diferentemente da pool, está apenas o dinheiro de um condomínio.

Co-gestão - Contrato de administradora em que esta fica incumbida de cuidar apenas de questões burocráticas relativas ao condomínio.

DARF - Documento de Arrecadação Federal.

Defeitos de construção - Falhas que podem afetar a saúde e segurança do condômino.

Despesas ordinárias - Despesas que se referem a gastos rotineiros de manutenção do condomínio, além de salários e encargos.

Despesas extraordinárias - Despesas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do condomínio.

Fenda - Abertura em forma de linha com espessura superior a 1,5 mm na estrutura do edifício.

Fissuras - Abertura em forma de linha de até 0,5 mm de espessura na estrutura do edifício.

Fração ideal - maneira de divisão de despesas em que cada unidade contribui proporcionalmente, de acordo com a convenção do condomínio.

Fundo de reserva - Verba extraordinária do condomínio destinada a gastos imprevistos, de emergência.

Fundo de obras - Verba extraordinária destinada à realização de obras do condomínio.

GFIP - Guia de recolhimento do FGTS e de Informações à Previdência Social.

Habite-se - Autorização emitida pela prefeitura para que um imóvel possa ser ocupado.

Hora noturna - Salvo casos de revezamento semanal ou quinzenal, o trabalho noturno tem remuneração superior à do diurno. Uma hora noturna é computada como 52 minutos e 30 segundos.

Juizado Especial Cível - instância da Justiça que acolhe pequenas causas.

Minuteria - Equipamento dotado de sensor que permite manter temporariamente acesas as lâmpadas, gerando economia de energia.

PCMSO/PPRA - PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional); PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais).

Presidente da mesa - Escolhido no início da assembléia do condomínio para conduzir a reunião.

Prumada - Coluna do encanamento que serve a todos os andares. Também chamada de coluna vertical. Saiba mais.

pH - Sigla de "potencial hidrogeniônico", é a medida da alcalinidade ou acidez da água.

Quadro de comando - Parte do equipamento do elevador, que coordena as paradas e chamadas.

Quórum - Número mínimo de participantes necessário para que uma reunião ou votação aconteça.

Rede horizontal/ vertical - São redes de encanamento de um edifício. A vertical conduz a água e o esgoto da rua aos andares. Já a horizontal liga as colunas do edifício às unidades.

Rachadura - Abertura de 1 a 1,5 mm na estrutura do edifício.

Recalque - Bomba que leva a água da caixa inferior ao reservatório superior do edifício.

Redução/reintegração - Termos relativos aos valores de apólices de seguros após indenização.

Responsabilidade civil - Princípio legal segundo o qual uma pessoa que tem seu direito ferido merece o ressarcimento patrimonial por parte de quem o feriu.

Retrofit - Pequenas reformas que visam valorizar e aumentar a vida útil de edificações antigas.

SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais.

Secretário da mesa - Convocado pelo presidente da assembléia do condomínio, é o secretário quem redige a ata da reunião.

SINDICON - Sindicato dos Empregados de Edifícios e Condomínios Residenciais, Comerciais do Paraná.

Trinca - Abertura de 0,5 mm a 1 mm de espessura na estrutura do edifício.

Vícios de construção - Falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor.

Viga - Parte da estrutura de um edifício.

Votação mínima - Número mínimo de votos necessários para decidir sobre a aprovação de gastos e outras questões relativas ao condomínio.

Fonte: Sindiconet

Quando o barulho das festas passa do limite.

Uma das questões que mais gera polêmica na vida em condomínio é o barulho. Não há lugar no mundo onde não haja conflitos entre vizinhos por causa de uma festa ou reunião de amigos que vai até tarde e acaba incomodando o sono de muita gente. E para lidar com isso é preciso conhecer bem toda legislação vigente.

No Brasil, o assunto também é tratado de maneira legal, ou seja, através de regulamentações das mais diversas.

Nacionalmente, a legislação básica aplicável referente à poluição sonora está presente no artigo 225 da Constituição Federal; Lei n.º 6.938/81, que dispõe sobre a Política Nacional do Meio Ambiente; Decreto nº 99.274/90 que regulamenta a Lei nº 6.938/81, Resolução CONAMA nº 001, de 08.03.1990, que estabelece critérios e padrões para a emissão de ruídos, em decorrência de quaisquer atividades industriais; a Resolução CONAMA nº 002, de 08.03.1990, que institui o Programa Nacional de Educação e Controle de Poluição Sonora Silêncio, e as Normas de nºs 10.151 e 10.152 da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.

Porém, os estados e municípios brasileiros possuem leis próprias para legislar sobre o assunto, também conhecidas como “Lei do Silêncio”. Em São Paulo, por exemplo, foi criado o programa “Silêncio Urbano (PSIU)”, instituído pelo Decreto 34.569 de 6 de outubro de 1994, e reestruturado pelo Decreto 35.928 de 6 de março de 1996. O propósito desse programa é limitar sons ou ruídos estridentes que possam provocar o incômodo e interferir na saúde e no bem-estar das pessoas. Infelizmente, o PSIU só pode ser acionado em casos em que estabelecimentos comerciais ou em logradouro público, nunca para ruídos produzidos dentro de domicílios.

A lei paulistana determina o horário de proibição para o barulho, que começa às 22h e vai até 7h. No final do ano passado, a vereadora Soninha Francine propôs uma mudança nesse horário, aumentando-o até 8h – proposta aprovada pela Câmara dos Vereadores. O prefeito Gilberto Kassab, no entanto, vetou.

Outra capital brasileira, o Rio de Janeiro, possui uma lei bem mais antiga (no 126, de 10 de maio de 1977), muito similar à paulistana, já que compreende o mesmo horário e, mas com algumas nuâncias. Em seu artigo primeiro, por exemplo, classifica os ruídos que “atinjam, no ambiente exterior ao recinto em que têm origem, nível sonoro superior a 85 (oitenta e cinco) decibéis, medidos na curva C do Medidor de Intensidade de Som, de acordo com o método MB-268, prescrito pela Associação Brasileira de Normas Técnicas”como ilegais.

Em outras capitais, como Belo Horizonte (MG), também há uma legislação específica.

Em Vitória, no Espírito Santo, por exemplo, a prefeitura criou o Disque Silêncio, para receber exclusivamente denúncias desse tipo. Assim, é preciso de informar sobre como sua cidade ou estado trata do assunto. Sempre haverá um amparo legal contra o barulho que atrapalha toda vizinhança.

Salões de festas

Na recente série que o programa Fantástico, da TV Globo, levou ao ar sobre condomínios, o salão de festas mostrou-se um dos principais problemas para os síndicos resolverem. Não era incomum as festas ultrapassarem os horários permitidos e o barulho, naturalmente, seguir o mesmo caminho.

Para uma boa convivência entre condôminos, é preciso estar ciente de toda regulamentação interna, determinada por assembléia. Conhecer os horários permitidos para festas e respeitar o limite do barulho são atitudes imprescindíveis para todos.
“O salão de festas normalmente traz problemas para os síndicos. O que deveria ser para um espaço de festas e comemorações e agregar o valor do imóvel, acabou virando um problema, porque em muitas festas os moradores ou visitantes acabam se excedendo e transformando festa em bagunça. Acabam, inclusive, se estendendo às outras áreas comuns do condomínio”, afirma Maurício Jovino, síndico profissional.

Jovino aponta que muitas vezes o problema é estrutural também, já que diversos salões não possuem a acústica adequada, assim como alguns condomínios não possuem regras claras para seu uso.

O síndico profissional orienta que todo condomínio cobre uma taxa para uso do salão, já que essa arrecadação pode ser usada exclusivamente para manutenção e melhorias do próprio salão. Além disso, o morador deve fazer sua reserva com antecedência e por escrito – um livro de reservas pode ser deixado na portaria para essa finalidade.

De qualquer modo, tudo isso deve constar no regulamento interno do condomínio. A informação sempre é a melhor prevenção.

Fonte: Licita Mais

Condomínio deve manter área verde para assegurar preservação ambiental

Um condomínio residencial de Cuiabá deverá interromper obras na sua parte interna e respeitar a área verde destinada à preservação ambiental.

A decisão é da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso que concedeu liminar de embargo de obra, por entender existir necessidade de assegurar a preservação do meio ambiente. Com essa decisão fica interditada a obra nas dependências da área comum, realizada pela administração do mesmo, que pretendia fazer estacionamento para visitantes no local. A decisão foi unânime nos autos do Agravo de Instrumento nº 41565/2009, movido por um morador em desfavor do condomínio.

Nas razões recursais, o condômino agravante asseverou que a legislação pátria proibiria a construção em áreas denominadas “verdes” em condomínios. Sustentou que existiria um plano diretor para construção do condomínio e que teria sido devidamente aprovado pelos órgãos competentes, onde estaria determinado que certas áreas contidas no interior do residencial fossem utilizadas como preservação ambiental, destinadas exclusivamente para manter a vegetação. Nas contra-razões, o condomínio alegou que a proposta de reforma da área em discussão teria sido devidamente autorizada pela assembléia do condomínio e seria feita de forma menos prejudicial ao meio ambiente.

Contudo, no ponto de vista da relatora do recurso, desembargadora Maria Helena Gargaglione Póvoas, em casos em que prevalece o direito da sociedade, sob o amparo da preservação, a falta de certeza técnica de que existiria ou não um plano diretor do condomínio não poderia servir de pretexto para adiar a adoção de medidas que visam evitar o dano ambiental.

A magistrada esclareceu ainda que a conclusão da obra traria maior prejuízo ao meio ambiente do que a sua paralisação, posto que os trabalhos poderão ser retomados caso comprovada a inexistência do direito do agravante. Os desembargadores Antônio Bitar Filho (primeiro vogal) e o desembargador Donato Fortunato Ojeda (segundo vogal) acompanharam o voto da relatora.

Fonte: Licita Mais

Inadimplentes podem se candidatar a síndico?

O cargo de síndico requer responsabilidades e compromissos. Para que a função seja desempenhada com atenção e comprometimento alguns condomínios oferecem benefícios, como isenção de taxas e descontos. O problema é que condôminos inadimplentes vêem nesse filão a chance de quitar suas dívidas.

Mas, afinal, inadimplentes podem ser síndicos?

Levando-se em conta questões éticas e morais, é evidente que não faz sentido um condômino inadimplente eleger-se síndico. Mas a resposta não é tão simples assim.

Para a esmagadora maioria dos advogados e especialistas consultados para esta matéria, a resposta é clara: NÃO. Entretanto, para uma outra pequena parcela de advogados e especialistas, a resposta é que, em último caso, nada impede o inadimplente de eleger-se.

Os que defendem que NÃO, baseiam-se no artigo 1.335 do Código Civil que deixa claro que são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Veja:

"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.".

Portanto, o condômino na posição de inadimplente, ou seja, não estando quite com as cotas condominiais, não tem direitos que lhe permitam, se quer, frequentar as assembleias, como as que irão eleger o novo síndico, por exemplo.

Já os especialistas que defendem que sim, que o inadimplente pode ser eleito, argumentam que mesmo estando inadimplente, o condômino nesta situação pode se candidatar ao cargo de síndico e/ou membro do conselho administrativo, salvo disposição contrária na convenção do condomínio.

Nesse caso, o argumento é que apesar do Art. 1.335 não permitir o inadimplente votar e participar das assembleias, nada diz que este não possa ser votado e, consequentemente ser eleito síndico, por mais absurda que possa parecer esta hipótese. Além disso, o mesmo código civil deixa claro que qualquer um pode candidatar-se ao cargo, como mostra o Art. 1.347. Veja: “Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Reeleição

- Não existe na lei limitações para o número de vezes que o síndico pode se reeleger. O novo Código Civil, do mesmo modo como a Lei dos Condomínios fazia, determina que o mandato do síndico deve ser de no máximo dois anos, com direito a reeleição.
"Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Uso de procurações

O Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembléias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.

Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:

"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc."

- O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.

- O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."

Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:

- A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .

- Objetivo da outorga: representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.

- Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.

- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.

Remuneração

- Deve-se consultar a Convenção do condomínio sobre a natureza remunerada ou não-remunerada do cargo do síndico. No silêncio desta, a remuneração deve ser decidida pela assembléia que elege o síndico.
- Normalmente, o síndico fica dispensado das despesas ordinárias durante seu mandato.

- Nesse caso, continua sendo obrigatória a participação do síndico nas despesas com obras e fundo de reserva, se ele for proprietário de sua unidade.

Atribuições legais do síndico

- Observe o que o novo Código Civil determina:
"Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

Renúncia do síndico

- No caso da renúncia do síndico, deve-se consultar a Convenção e seguir o que ela dispõe sobre o assunto. Se o documento silenciar a respeito, o síndico deve convocar a Assembléia para comunicar a renúncia, e esta decidirá se elege imediatamente outro síndico, ou se marca uma outra reunião para eleger o ocupante do cargo.

- Na eleição, a Assembléia deve decidir se será eleito um síndico com mandato-tampão, apenas para terminar o mandato original previsto para o síndico anterior, ou com mandato regular de no máximo dois anos.

Destituição do síndico

- Para destituir um síndico, os moradores precisam se reunir em Assembléia.

- Esta assembléia deve ser especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra pessoa (não necessariamente condômino).

- Necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembléia (metade mais um).

- Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".

- Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."

- A Convocação para a Assembléia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração registrada.

- "Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos".

- Todos os votantes devem estar quites com as obrigações condominiais, conforme dispõe o Inciso III do Art. 1335, onde se lê que é direito do condômino votar nas deliberações da assembléia e dela participar “estando quite”.

- Assim, não estando quite, não poderá o condômino participar nem tão pouco votar sobre a destituição do síndico.

- A convocação para a Assembléia deve ser feita para o fim "específico". Ou seja, deve constar do texto a finalidade da reunião: Destituição do Síndico.

- O jurista Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que "a Assembléia deve ser convocada para esse fim específico, o que não impede que outra matéria também faça parte da ordem do dia. O artigo de Lei diz ''especialmente convocada para o fim'' e não ''exclusivamente''. Ou seja: numa mesma reunião pode-se destituir o síndico, eleger novo síndico e ainda tratar de ''Assuntos Gerais''".

- O novo Código em seu Art. 1.349, diz: " A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio".

- Mas quem são os "membros" da Assembléia? O jurista Marcelo Manhães afirma: "O novo Código Civil dispõe “pelo voto da maioria absoluta de seus membros”, ou seja, membros da assembléia e não do condomínio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu adotar como base de apuração de quorum a totalidade dos condôminos, assim o fez expressamente conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alteração da convenção de condomínio, impondo o quorum “de dois terços dos condôminos”, bem como, da análise dos artigos 1352 e 1353.

- "Portanto" - conclui o jurista - "entende-se que o quorum do Art. 1349 seja o da maioria absoluta, considerando-se para tanto, a somatória de 50% + 1 das frações ideais presentes na assembléia geral, salvo disposição em contrária prevista na Convenção de Condomínio (como determina o Art. 1352).

- E se a Convenção dispuser outros critérios para destituir o síndico, como votação de 2/3 dos condôminos? Ou seja, e se a Convenção dispuser critérios que vão contra o que o Código Civil dispõe? Segundo Manhães, assim como muitos outros especialistas ouvidos pelo portal SíndicoNet, vale o que o Código Civil dispõe, e o que a Convenção determinar algum critério diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: "A tendência da jurisprudência é atribuir às novas disposições, o caráter de norma cogente que se sobrepõe às regras anteriormente convencionadas entre as partes."

Fonte: Sindiconet

Cuidados contra a dengue em condomínios

Ralos externos, canaletas para drenagem da água da chuva e fossos de elevador podem ser potenciais criadouros do Aedes aegypti, mosquito transmissor da dengue. Especialistas alertam que, com o aumento da temperatura no Rio de Janeiro, que propicia o desenvolvimento do inseto, é preciso aumentar os cuidados com as áreas comuns dos condomínios.

“É importante que cada condomínio tenha uma pessoa responsável por verificar a existência de possíveis focos. Isso tem que fazer parte da rotina, deve ser feito semanalmente, para impedir que ovos se transformem em larvas e mosquitos”, afirma Antony Érico Guimarães, especialista em mosquitos da Fiocruz.

Gerente do programa de Dengue da Secretaria Municipal de Saúde, Elisabeth Proença recomenda que os condomínios instalem telas com tramas de 1 milímetro nas canaletas, para impedir que se tornem focos. “As telas têm que ser mantidas íntegras para terem efeito. Outra possibilidade é colocar sal duas vezes por semana na canaleta porque o sal impede a colocação de ovos de mosquitos”, explica.

Teledengue

A vigilância contra o mosquito ganha a partir de amanhã um adversário de peso: pessoas que tiverem medo de abrir as casas para os agentes de saúde poderão consultar, pelo telessaúde, se quem bate à porta é um agente e se deveria estar atuando naquela região.

“Um dos nossos objetivos é diminuir a pendência. Muitas pessoas não abrem suas casas por medo da violência. Com um telefonema, ela poderá checar a identidade do agente e ter a certeza de que está recebendo um profissional”, diz o secretário de Saúde e Defesa Civil, Hans Dohmann.

Segundo o secretário, o telessaúde — que funciona 24 horas no número 3523-4025 — terá profissionais treinados que atenderão exclusivamente ligações sobre dengue. “A população poderá solicitar vistorias. E se houver muitos pedidos em uma região, por exemplo, poderemos promover um mutirão”, explica o secretário.

Desde o início do ano foram notificados 21 casos de dengue na cidade. Em janeiro do ano passado foram 752 e, no mesmo mês de 2008, 11.927. Apesar da queda, o secretário afirma que não se pode descuidar. “Estamos na época de intensificar o trabalho para ter um verão tranquilo”, afirma.

Fonte: O Dia

Projeto regula contratação de síndico como empregado

O Projeto de Lei 6518/09, do deputado Vicentinho (PT-SP), em tramitação na Câmara, autoriza os condomínios a contratarem como empregado um síndico que não seja um dos condôminos. A proposta deixa expresso que a assembleia deverá decidir a forma de contratação do profissional e a sua remuneração.

Atualmente, o Código Civil (Lei 10.406/02) já prevê que o síndico poderá não ser um dos condôminos, mas não especifica a sua forma de contratação. O deputado explica que, segundo o projeto, o síndico poderá ter um contrato de emprego ou outra forma de vínculo, a ser indicada em assembleia do condomínio.

No caso de contrato de emprego, o síndico e o condomínio ficarão sujeitos às leis trabalhistas e previdenciárias.

De acordo com o parlamentar, a proposta facilita a rotina dos condomínios, porque hoje o síndico tem inúmeras tarefas que nem sempre podem ser desempenhadas por um dos condôminos. Ele observa que é cada vez mais comum profissionais especializarem-se nesse tipo de administração.

Tramitação

A proposta será analisada em caráter conclusivo pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: Vidal - Advocacia & Consultoria

Seguro Condominial é obrigatório e cabe ao síndico fiscalizar

O seguro condominial é obrigatório e, segundo o artigo 1.348, inciso IX do novo Código Civil, compete ao síndico efetuá-lo. A cobertura básica abrange incêndio, raio, explosão, fumaça e queda de aeronaves.

Mas é interessante que o síndico aproveite para incluir, na mesma apólice, cobertura para responsabilidade civil do condomínio, dele próprio, danos elétricos (que abrange elevadores), vidros, portões, roubo e seguro de vida em grupo e acidentes pessoais (exclusivamente dos funcionários do condomínio).

É importantíssimo que o valor segurado, do condomínio, esteja sempre de acordo com o valor atualizado do prédio, pois, no caso de sinistro, se por economia ou qualquer outra razão, o síndico efetuou o seguro por valor inferior, a indenização não cobrirá plenamente os prejuízos e ele será responsabilizado por isso, inclusive com o seu patrimônio pessoal.

No caso de funcionários terceirizados, a responsabilidade é da companhia terceirizada, pois eles são funcionários dela e não do condomínio. Entretanto, o condomínio é responsável subsidiariamente, pelas verbas trabalhistas, fiscais e previdenciárias. Portanto se, por exemplo, a empresa terceirizada falir, ou não recolher as contribuições devidas, o condomínio é que deverá pagar os funcionários ou indenizar a família, no caso de morte. Daí a grande importância de se escolher com muito cuidado a empresa terceirizada e zelar para que pague tudo em ordem.

Como o seguro deve ser feito somente sobre os bens do condomínio, não cobre bens patrimoniais do condômino. Mesmo porque, o condomínio não é responsável pelos bens particulares dos condôminos, nem por atos deles, salvo casos especiais.

Vejamos, por exemplo, o caso das garagens dos condomínios. Nos estacionamentos normais, as pessoas deixam seus veículos e pagam por isso.
A entrega do veículo à empresa de estacionamento, para ser guardado e devolvido quando o proprietário for buscá-lo, caracteriza o contrato de depósito.

De acordo com o artigo 627 do Código Civil, dá-se o contrato de depósito, quando o depositário recebe um objeto móvel para guardar, até que o depositante o reclame.

O estacionamento de veículos na garagem dos condomínios, em espaço determinado ou não, pertencente aos condôminos (inclusive ao próprio condômino que deixou seu automóvel ali), não é caracterizado como contrato de depósito. O condomínio não é considerado depositário.

A jurisprudência, praticamente unânime, entende que "não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio" (Recurso Especial nº 268.669/SP).

A título de exemplo, no Recurso Especial número 160790/SP, da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, em que figurou como relator o Ministro Barros Monteiro (Diário de Justiça da União de 18.05.1998, p. 109), relativo a furto de motocicleta estacionada na garagem, este assim se pronunciou: "não se configura a responsabilidade do condomínio quando nenhuma obrigação assuma perante a guarda de veículos. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça (RESP 160790/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 18.05.1998, p. 109)

Em outro caso, desta feita sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário. Mais uma vez, o entendimento foi de que "salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum" (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

Essa ausência de responsabilidade de indenizar ocorre mesmo quando o condomínio tenha portaria, caso da maioria deles.
Algumas convenções condominiais, inclusive, prevêem expressamente a não indenização. Nada impede que os condôminos, ao ser redigida a convenção, façam prevalecer a sua vontade, no sentido de deixarem explícita a vontade de não indenizar.

Em resumo, somente se constar na convenção condominial, que o condomínio se responsabiliza dos danos ou furto nas suas áreas comuns, é que ele será condenado a indenizar. Do contrário, não!

Como o seguro obrigatório do condomínio, abrange as áreas comuns, assim considerados os corredores, elevadores, fachadas, cobertura etc., os condôminos podem fazer seguro do interior de suas unidades autônomas e dos bens que a guarnecem. E, no caso de veículos, normalmente cada um tem o seu próprio seguro.

Finalmente, é importante que o síndico cumpra rigorosamente todas as exigências da legislação para condomínios, como por exemplo as medidas de proteção contra fogo (extintores, mangueiras), para não ter problemas com relação à indenização em caso de sinistro.

Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: dclauro@aasp.org.br e www.dclauro.com.br)

Fonte: Repórter Diário - Daphnis Citti de Lauro