De quem cobrar?
- O condomínio não pode cobrar do inquilino, uma vez que a relação jurídica é com o proprietário.
- Portanto, toda cobrança referente a inadimplência deve ser feita ao proprietário.
- O proprietário ou seu administrador devem exigir a comprovação do pagamento das taxas condominiais no ato do recebimento do aluguel.
O proprietário arca com multas por infrações ao Regulamento Interno que o inquilino não pagou?
- As multas por infração ao Regulamento Interno que não foram pagas pelo inquilino são de responsabilidade do proprietário, cabendo a este Ação de Regresso contra o locatário.
Pode-se proibir acesso a determinadas partes do condomínio, como represália?
- Em casos de qualquer devedor de condomínio, não se pode limitar serviços ou restringir direitos de acesso a algumas áreas comuns, como piscina, sauna etc.
- O condomínio tem o direito de acionar o proprietário na justiça, cobrando multa e juros, e proibir a participação deste em Assembleias (artigo 1335 do Código Civil), mas não pode fazer outras represálias - que podem motivar indenização moral ou material por parte do devedor.
- Artigo 1335 do Código Civil:
"São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
sexta-feira, 30 de abril de 2010
quarta-feira, 28 de abril de 2010
Inquilinos! Quais despesas são do inquilino, quais do proprietário?
O inquilino paga todas as despesas ordinárias do condomínio, ou seja, de manutenção.
Não são de responsabilidade do inquilino as despesas extraordinárias, como:
- obras e reformas
- pinturas de fachadas
- indenizações trabalhistas anteriores à locação
- compra de equipamentos em geral
- decoração e paisagismo
- fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação
É o art. 22 da lei 8245/91(Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias.
"Art. 22: COMPETE AO LOCADOR:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
Não são de responsabilidade do inquilino as despesas extraordinárias, como:
- obras e reformas
- pinturas de fachadas
- indenizações trabalhistas anteriores à locação
- compra de equipamentos em geral
- decoração e paisagismo
- fundo de reserva, a não ser que tenha sido gasto em despesas ordinárias, e durante o período de locação
É o art. 22 da lei 8245/91(Lei do Inquilinato) que estipula que o locador é responsável pelas despesas extraordinárias, e o locatário pelas despesas ordinárias.
"Art. 22: COMPETE AO LOCADOR:
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Fonte: Especialistas consultados --> Carlos Alberto Fonsi - Diretor de condomínios - Fonsi Adm. de Bens E Condomínios; Antônio Carlos Gomes - Advogado e diretor da Fórum Assessoria Condominial; Marcelo Meirelles - Advogado, diretor da Rio de Janeiro Adm. de Bens
segunda-feira, 12 de abril de 2010
Como atender condôminos
Comunicação é chave para viver bem em condomínios. Síndico deve ser claro e demonstrar como é possível entrar em contato
Não adianta negar: nada pior do que chegar em casa depois de um dia de trabalho e não conseguir descansar, já que o interfone, com solicitações diversas dos moradores, não para de tocar.
Para evitar que a carreira do síndico comece mal, é possível que já na ata da sua eleição estejam discriminados os canais de comunicação a serem utilizados.
“Assim, é possível já ir deixando claro que, antes de interfonar para o apartamento do síndico, deve-se mandar um e-mail ou deixar um registro no livro de ocorrências”, comenta Rosely Schwartz professora do curso de administração de condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas).
Schwartz argumenta que o ponto principal é que se deixe claro como o morador pode reclamar ou dar sugestões para a administração do prédio. “No caso de e-mails, por exemplo, o ideal é que sejam respondidos em até três dias”, aponta a professora.
Marcio Bagnato, diretor de condomínios da administradora Habitacional, sugere para o síndico que esteja muito atribulado em certo período, que avise os moradores. “Se há muita demora em responder às questões dos condôminos, eles se sentem desconfortáveis. Quando houver assembleia, esse atraso com certeza será comentado”, afirma.
A psicóloga e mediadora de conflitos na área condominial Valéria Lemonache aponta um prazo para que se respondam citações no livro de ocorrências. “Entendo que é adequado responder a todas as sugestões e problemas relatados no livro na mesma semana, manifestando como a situação será conduzida”, sugere.
Para alcançar todos os moradores, o diretor de condomínios do Secovi –SP (Sindicato dos condomínios) Sérgio Meira de Castro Neto, sugere que se coloque um quadro de avisos também na garagem. “Muitos condôminos entram e saem do prédio somente de carro. É uma maneira de mantê-los informados também”, pontua.
Neto também sugere a comunicação no elevador – com ressalvas. “O assunto não deve tratar de temas como segurança, para não expor o condomínio”, exemplifica.
Internet
Muitas administradoras oferecem um ambiente digital para a comunicação entre condôminos e síndico. “Em fóruns de discussão é possível se manter atualizado com o que está se passando no prédio”, explica Ana Paula Pellegrino, diretora geral da administradora Adbens.
Nesse tipo de plataforma, o morador também consegue acessar dados sobre as finanças do prédio e balancetes, o que diminui o número de pedidos para o síndico.
A internet ou o uso de e-mail também é uma possibilidade para quem tem reclamações sobre a zeladoria ou sobre os funcionários do prédio, afirma Marcio Bagnato, da Habitacional. “Nesses casos ou se fala diretamente com o síndico ou se escreve para ele. Muita gente não se sente confortável registrar esse tipo de problema no livro de ocorrências”, aponta.
Pellegrino explica que em grandes condomínios, o uso de informativos - online ou impressos - é uma boa opção. “Assim não se passa aquela ideia equivocada de que o síndico resolve tudo sozinho”, argumenta.
Ao vivo
Mesmo com tantos outros canais de comunicação, é indispensável que o síndico disponha que algum tempo para atender os moradores pessoalmente.
“Os idosos, em geral, não gostam tanto nem de cartas e nem de livro de ocorrência ou de caixas de sugestões. Para eles, o que vale é conversar com o síndico”, aponta Rosely Schwartz.
Mas não são só os mais velhos que prezam pelo olho no olho. “Caso o síndico não disponha de tempo para conversar todas as semanas, deve instituir uma rotina como, por exemplo, a primeira e terceira segunda-feira do mês, a partir de um horário pré-determinado”, sugere Sergio Neto do Secovi.
Ele também indica o atendimento em horários diferenciados, como aos finais de semana, em prédios de veraneio, quando estes estão mais cheios.
Ajuda
Mesmo sendo a principal peça na mediação de conflitos, o síndico não precisa fazer tudo sozinho. “Ele sempre pode contar com a ajuda do conselho. Caso haja dúvidas sobre uma reforma, o morador pode conversar com alguém do comitê de obras”, aconselha Ana Paula Pellegrino, da Adbens.
Crianças e Adolescentes
Uma forma diferenciada de melhorar a comunicação com crianças e adolescentes - um grupo muitas vezes visto como complicado – é a eleição de um representante da “classe” para pleitear melhorias desejadas pelos mais joves, como redes novas para as quadras das áreas comuns ou bolas novas.
Dica do leitor
Eliane do Rocio Pedro Bom, síndica de um condomínio com duas torres em Curitiba, encontrou uma alternativa para o livro de ocorrências. Ela conta no fórum da nossa Rede Social que, em seu prédio, o livro existe apenas para registros de determinadas ocorrências e controle de correnspondências e entrada de visitantes.
Reclamações ou ocorrências mais reservadas, como condômino sobre outro condômino, são relatadas em formulário próprio individual e colocado num envelope lacrado e endereçado ao síndico.
Formas de comunicação
Assuntos não urgentes:
a)Livro de ocorrências ou Caixa de sugestão
b)E-mails
c)Quadro de avisos
d)Fórum de discussão, blog ou site do prédio
Assuntos urgentes:
a)Telefones
b)Interfone
Acesso à documentação
Quando o condômino solicita verificação na documentação do condomínio, como pasta de pestação de contas, normalmente, marca-se dia e hora.
Não convém permitir que ele leve os papéis para sua casa, pois a responsabilidade pela guarda dos documentos é do síndico.
Vale ressaltar que o síndico não é obrigado a fornecer explicações para o condômino na ocasião, devendo fazê-las nos balancetes mensais, e em Assembleia, principalmente na Ordinária, com a prestação de contas do ano anterior.
Os sete passos para uma melhor comunicação com os moradores
1 - Estipule regras
Desde o início da gestão deixe claro como devem ser direcionadas as reclamações e sugestões
2 - Determine um prazo para as respostas
O ideal é demorar menos que uma semana para atender o morador que se manifestou.
3 - Não centralize
É possível pedir ajuda aos membros do Conselho e à Administradora: em caso de dúvidas, os moradores também podem recorrer a eles
4 - Atenda pessoalmente
Mesmo que só duas vezes por mês, é importante separar um tempo para atender pessoalmente os condôminos
5 - Comunique-se
O uso de informativos (online ou impresso) é valioso e poupa o síndico de ter que explicar a mesma coisa inúmeras vezes
6 - Interfone - só para assuntos urgentes
Deixe claro que telefone e interfone do síndico não são para primeiro contato, a não ser em urgências, como incêndios, acidentes ou roubos
Fonte: Guias SíndicoNet
Não adianta negar: nada pior do que chegar em casa depois de um dia de trabalho e não conseguir descansar, já que o interfone, com solicitações diversas dos moradores, não para de tocar.
Para evitar que a carreira do síndico comece mal, é possível que já na ata da sua eleição estejam discriminados os canais de comunicação a serem utilizados.
“Assim, é possível já ir deixando claro que, antes de interfonar para o apartamento do síndico, deve-se mandar um e-mail ou deixar um registro no livro de ocorrências”, comenta Rosely Schwartz professora do curso de administração de condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas).
Schwartz argumenta que o ponto principal é que se deixe claro como o morador pode reclamar ou dar sugestões para a administração do prédio. “No caso de e-mails, por exemplo, o ideal é que sejam respondidos em até três dias”, aponta a professora.
Marcio Bagnato, diretor de condomínios da administradora Habitacional, sugere para o síndico que esteja muito atribulado em certo período, que avise os moradores. “Se há muita demora em responder às questões dos condôminos, eles se sentem desconfortáveis. Quando houver assembleia, esse atraso com certeza será comentado”, afirma.
A psicóloga e mediadora de conflitos na área condominial Valéria Lemonache aponta um prazo para que se respondam citações no livro de ocorrências. “Entendo que é adequado responder a todas as sugestões e problemas relatados no livro na mesma semana, manifestando como a situação será conduzida”, sugere.
Para alcançar todos os moradores, o diretor de condomínios do Secovi –SP (Sindicato dos condomínios) Sérgio Meira de Castro Neto, sugere que se coloque um quadro de avisos também na garagem. “Muitos condôminos entram e saem do prédio somente de carro. É uma maneira de mantê-los informados também”, pontua.
Neto também sugere a comunicação no elevador – com ressalvas. “O assunto não deve tratar de temas como segurança, para não expor o condomínio”, exemplifica.
Internet
Muitas administradoras oferecem um ambiente digital para a comunicação entre condôminos e síndico. “Em fóruns de discussão é possível se manter atualizado com o que está se passando no prédio”, explica Ana Paula Pellegrino, diretora geral da administradora Adbens.
Nesse tipo de plataforma, o morador também consegue acessar dados sobre as finanças do prédio e balancetes, o que diminui o número de pedidos para o síndico.
A internet ou o uso de e-mail também é uma possibilidade para quem tem reclamações sobre a zeladoria ou sobre os funcionários do prédio, afirma Marcio Bagnato, da Habitacional. “Nesses casos ou se fala diretamente com o síndico ou se escreve para ele. Muita gente não se sente confortável registrar esse tipo de problema no livro de ocorrências”, aponta.
Pellegrino explica que em grandes condomínios, o uso de informativos - online ou impressos - é uma boa opção. “Assim não se passa aquela ideia equivocada de que o síndico resolve tudo sozinho”, argumenta.
Ao vivo
Mesmo com tantos outros canais de comunicação, é indispensável que o síndico disponha que algum tempo para atender os moradores pessoalmente.
“Os idosos, em geral, não gostam tanto nem de cartas e nem de livro de ocorrência ou de caixas de sugestões. Para eles, o que vale é conversar com o síndico”, aponta Rosely Schwartz.
Mas não são só os mais velhos que prezam pelo olho no olho. “Caso o síndico não disponha de tempo para conversar todas as semanas, deve instituir uma rotina como, por exemplo, a primeira e terceira segunda-feira do mês, a partir de um horário pré-determinado”, sugere Sergio Neto do Secovi.
Ele também indica o atendimento em horários diferenciados, como aos finais de semana, em prédios de veraneio, quando estes estão mais cheios.
Ajuda
Mesmo sendo a principal peça na mediação de conflitos, o síndico não precisa fazer tudo sozinho. “Ele sempre pode contar com a ajuda do conselho. Caso haja dúvidas sobre uma reforma, o morador pode conversar com alguém do comitê de obras”, aconselha Ana Paula Pellegrino, da Adbens.
Crianças e Adolescentes
Uma forma diferenciada de melhorar a comunicação com crianças e adolescentes - um grupo muitas vezes visto como complicado – é a eleição de um representante da “classe” para pleitear melhorias desejadas pelos mais joves, como redes novas para as quadras das áreas comuns ou bolas novas.
Dica do leitor
Eliane do Rocio Pedro Bom, síndica de um condomínio com duas torres em Curitiba, encontrou uma alternativa para o livro de ocorrências. Ela conta no fórum da nossa Rede Social que, em seu prédio, o livro existe apenas para registros de determinadas ocorrências e controle de correnspondências e entrada de visitantes.
Reclamações ou ocorrências mais reservadas, como condômino sobre outro condômino, são relatadas em formulário próprio individual e colocado num envelope lacrado e endereçado ao síndico.
Formas de comunicação
Assuntos não urgentes:
a)Livro de ocorrências ou Caixa de sugestão
b)E-mails
c)Quadro de avisos
d)Fórum de discussão, blog ou site do prédio
Assuntos urgentes:
a)Telefones
b)Interfone
Acesso à documentação
Quando o condômino solicita verificação na documentação do condomínio, como pasta de pestação de contas, normalmente, marca-se dia e hora.
Não convém permitir que ele leve os papéis para sua casa, pois a responsabilidade pela guarda dos documentos é do síndico.
Vale ressaltar que o síndico não é obrigado a fornecer explicações para o condômino na ocasião, devendo fazê-las nos balancetes mensais, e em Assembleia, principalmente na Ordinária, com a prestação de contas do ano anterior.
Os sete passos para uma melhor comunicação com os moradores
1 - Estipule regras
Desde o início da gestão deixe claro como devem ser direcionadas as reclamações e sugestões
2 - Determine um prazo para as respostas
O ideal é demorar menos que uma semana para atender o morador que se manifestou.
3 - Não centralize
É possível pedir ajuda aos membros do Conselho e à Administradora: em caso de dúvidas, os moradores também podem recorrer a eles
4 - Atenda pessoalmente
Mesmo que só duas vezes por mês, é importante separar um tempo para atender pessoalmente os condôminos
5 - Comunique-se
O uso de informativos (online ou impresso) é valioso e poupa o síndico de ter que explicar a mesma coisa inúmeras vezes
6 - Interfone - só para assuntos urgentes
Deixe claro que telefone e interfone do síndico não são para primeiro contato, a não ser em urgências, como incêndios, acidentes ou roubos
Fonte: Guias SíndicoNet
terça-feira, 6 de abril de 2010
Vote sem dúvidas na Assembleia Condominial
Algumas obras ou providências deixam de ser implementadas nos condomínios em razão de dúvidas sobre o quorum. Por quorum entende-se o número de pessoas necessário para iniciar uma assembleia e deliberar de maneira eficaz.
Aprovação
O Código Civil estabelece que o quórum necessário para aprovação de obra de embelezamento é de 2/3 dos condôminos e a útil por maioria de votos, sendo que a realização de obra necessária não exige quorum, pois sua realização é obrigatória para preservar o bem. A má redação da lei contribui essa hesitação.
Diante da má redação da maioria das convenções que geram muita confusão, deve o condomínio atualizar a sua convenção de maneira a adequar os quóruns à sua realidade, ou seja, prestigiar a aprovação pela maioria dos presentes.
A experiência comprova que nos condomínios, especialmente os comerciais, a participação dos condôminos nas assembleias é sempre pequena.
A exigência do quorum qualificado de 2/3 (votação que leva em conta os presentes e os ausentes) se justifica para alterar a convenção 2/3 e em casos raros. Já quando se tratar de direito de propriedade, alteração de vaga ou destinação da edificação é correta a exigência da unanimidade.
Questão pontual
Ao se aprovar uma obra, é comum esquece-se sobre as decisões dos seus detalhes, como o tipo revestimento da fachada, se de ladrilho ou granito, da cor ou textura, da tonalidade do vidro.
Sem multas
Para evitar muitas votações posteriores (que numa convenção bem elaborada prestigia a aprovação pelo voto da maioria simples dos presentes), poderá a assembleia nomear uma comissão de três ou cinco condôminos, com poderes de decisão, onde a maioria de seus membros terá poder de decisão rápida sobre questões pontuais, que evitará desgastes com a convocação de novas assembleias.
Respeite os profissionais
Em qualquer caso, é sempre importante primeiramente respeitar as orientações de profissionais especializados (arquiteto, decorador, engenheiro, advogado, contador) para garantir que a opção aprovada seja a mais acertada.
Sendo a maioria das convenções mal redigidas, propensas a gerar mais confusão do que orientação, caberá ao condomínio promover a sua alteração de maneira a evitar dúvidas que podem gerar problemas e prejuízos, devendo adequar os quóruns de votação à sua realidade.
Espírito democrático
Diante da realidade da falta de participação nas reuniões, deve-se valorizar os condôminos que comparecem à assembleia e privilegiar o espírito democrático. Aos condôminos que tiverem o voto vencido na assembleia caberá contribuir com o sucesso da deliberação aprovada, melhorando assim a convivência.
Fonte: Kênio Pereira - Jornal da Pampulha
Aprovação
O Código Civil estabelece que o quórum necessário para aprovação de obra de embelezamento é de 2/3 dos condôminos e a útil por maioria de votos, sendo que a realização de obra necessária não exige quorum, pois sua realização é obrigatória para preservar o bem. A má redação da lei contribui essa hesitação.
Diante da má redação da maioria das convenções que geram muita confusão, deve o condomínio atualizar a sua convenção de maneira a adequar os quóruns à sua realidade, ou seja, prestigiar a aprovação pela maioria dos presentes.
A experiência comprova que nos condomínios, especialmente os comerciais, a participação dos condôminos nas assembleias é sempre pequena.
A exigência do quorum qualificado de 2/3 (votação que leva em conta os presentes e os ausentes) se justifica para alterar a convenção 2/3 e em casos raros. Já quando se tratar de direito de propriedade, alteração de vaga ou destinação da edificação é correta a exigência da unanimidade.
Questão pontual
Ao se aprovar uma obra, é comum esquece-se sobre as decisões dos seus detalhes, como o tipo revestimento da fachada, se de ladrilho ou granito, da cor ou textura, da tonalidade do vidro.
Sem multas
Para evitar muitas votações posteriores (que numa convenção bem elaborada prestigia a aprovação pelo voto da maioria simples dos presentes), poderá a assembleia nomear uma comissão de três ou cinco condôminos, com poderes de decisão, onde a maioria de seus membros terá poder de decisão rápida sobre questões pontuais, que evitará desgastes com a convocação de novas assembleias.
Respeite os profissionais
Em qualquer caso, é sempre importante primeiramente respeitar as orientações de profissionais especializados (arquiteto, decorador, engenheiro, advogado, contador) para garantir que a opção aprovada seja a mais acertada.
Sendo a maioria das convenções mal redigidas, propensas a gerar mais confusão do que orientação, caberá ao condomínio promover a sua alteração de maneira a evitar dúvidas que podem gerar problemas e prejuízos, devendo adequar os quóruns de votação à sua realidade.
Espírito democrático
Diante da realidade da falta de participação nas reuniões, deve-se valorizar os condôminos que comparecem à assembleia e privilegiar o espírito democrático. Aos condôminos que tiverem o voto vencido na assembleia caberá contribuir com o sucesso da deliberação aprovada, melhorando assim a convivência.
Fonte: Kênio Pereira - Jornal da Pampulha
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