segunda-feira, 29 de março de 2010

Individualização de Hidrômetros - Tire suas dúvidas sobre cobrança individual

O que é?

O sistema de individualização de hidrômetros consiste na instalação de determinado tipo de equipamento capaz de medir individualmente o consumo de água de cada apartamento.
Ou seja, o morador paga por aquilo que consumiu.

Sem esse sistema, a conta de água de todo o condomínio é calculada e entregue com um só montante. Esse método de cobrança não considera, por exemplo, que alguns apartamentos gastam mais ou menos água, logo, nem sempre é justo. Além disso, o condomínio, muitas vezes, acaba arcando com a conta dos inadimplentes, já que é obrigado a pagar o total e dele não é possível descontar a parcela de quem não pagou.

Os condomínios mais modernos já são construídos para que a cobrança aconteça de maneira individual.

Como funciona e Administração

Como funciona?


Existem diversos tipos de medidores individuais, que vão desde os mais tradicionais, que exigem a medição de um técnico todo mês, até os mais modernos, que funcionam sem fio e mandam informações para um computador remoto por ondas de rádio.

Em todos eles, a principal função é separar o consumo da água de cada apartamento e gerar contas com o consumo individual, assim, é possível o morador ter controle total sobre seus gastos e pagar só pelo que consumiu.

Se o condomínio contratar um sistema local, depois de instalados os equipamentos, um funcionário vai até o condomínio, recolhe as informações que são analisadas de acordo com o consumo de cada unidade e a conta é gerada.

No caso de um sistema remoto, a empresa administra os gastos de sua central e envia as contas automaticamente.

Prédios antigos X Prédios novos

Prédios mais antigos, e que tem muitas prumadas, exigem mais trabalho na instalação de alguns sistemas, o que acaba encarecendo o serviço. Esses edifícios exigem mais cuidados. Para eles, é indicada a adoção de sistemas por ondas de rádio.

Nos mais novos a instalação é mais simples e, por isso, mais em conta.

Administração

Em ambos os sistemas, o condomínio paga a conta para a empresa de saneamento local e inclui no boleto de despesas condominiais de cada apartamento a conta individual – enviada pela empresa contratada.

Para muitos administradores, a vantagem da conta de água vir no mesmo boleto da taxa condominial é a redução da inadimplência. O condômino que não pagar a conta terá o abastecimento de água cortado. Com esse risco, fica mais complicado dever ao condomínio.

Benefícios

- A economia de água por apartamento é o principal benefício da implantação dos hidrômetros individuais. De acordo com algumas empresas do setor, ela chega a até 40% do valor pago.

- Com o sistema implantado no condomínio, a detecção de vazamentos fica muito mais fácil, já que a empresa responsável pelo serviço monitora o consumo de água todo o tempo

- Fica quase impossível fraudar o sistema de abastecimento com os famosos “gatos” com a monitoração por unidade. Qualquer redução brusca de consumo é analisada.

- Especialistas afirmam que, em muitos casos, o investimento é pago em dois ou três meses por causa da economia na conta de água.

- O meio ambiente também ganha, já que os moradores passam a gastar com mais consciência e pensam muito mais, antes de deixar torneiras abertas, por exemplo.

- A individualização é uma maneira de combater a inadimplência, já que as contas do condomínio vêm todas no mesmo boleto.

- As reuniões de condomínio terão um tema polêmico a menos e, portanto menos brigas, já que cada um pagará exatamente o que consumiu.

Inadimplência - Corte no fornecimento de água

Um dos motivos que leva muitos condomínios a instalar hidrômetros individuais é – além da economia de água - a esperança de combater a inadimplência com boletos únicos.

A questão, no entanto não é tão simples. Para que o condômino inadimplente tenha o fornecimento de água cortado pelo condomínio, recomenda-se que esse procedimento esteja definido pela convenção. Caso não esteja, é preciso atualizá-la ou adequá-la e, para isso, a Lei exige aprovação mínima de 2/3 de todos os condôminos/proprietários, o que torna o processo de atualização difícil para condomínios grandes.

Na prática, alguns condomínios têm se limitado a aprovar a possibilidade de corte de fornecimento em assembléia. Mas, conforme dito acima, isso envolve riscos jurídicos para o condomínio.

Não há qualquer referência na legislação que proíba o corte, mas se ele for feito de maneira arbitrária, sem votação em assembléia ou alterando a convenção, o síndico não terá embasamentos para possíveis processos.

O Judiciário tem dado ganho de causa aos condomínios que tomam esse cuidado.

Exceção: em casos em que a instalação é feita pela própria concessionária, é possível o corte de fornecimento, desde que seja feito pela concessionária.

Para que o corte seja feito, no entanto, o tipo de sistema instalado no condomínio deve permitir esse procedimento, o que não ocorre com todos.

Se o sistema permitir, o síndico deve entrar em contato com a empresa prestadora do serviço e solicitar o corte em determinado apartamento. Não há necessidade de entrar em contato com a empresa de abastecimento local, a não ser que haja qualquer contrato com ela quanto à individualização.

Tipos de Sistemas e Custos

Qualquer que seja o modelo ou tipo de tecnologia escolhida, o condomínio terá que pagar mensalmente por uma manutenção. Em alguns sistemas mais modernos o valor é reduzido. Outros, que exigem uma medição local, por exemplo, e podem apresentar mais necessidades de reparos, o valor é mais alto.

1) Sistema por Ondas de Rádio

A medição é sem fio e as informações de consumo de cada unidade são passadas para uma central por meio de freqüências de rádio.

A tecnologia é segura e dispensa instalações de cabos ou a necessidade de obras, mesmo em edifícios muito antigos, por isso, é o sistema mais recomendado para prédios com diversas prumadas.

Com a tecnologia wireless (ou seja, que não necessita de fios – como a internet) um medidor não precisa mais ir até o condomínio, os dados são enviados automaticamente para a análise.

Esse tipo de sistema não exige muita manutenção ou a existência de qualquer outro sistema dentro do condomínio. A maioria tem longas garantias de fábrica.

Quanto custa
Em um condomínio com cerca de 100 apartamentos.
- Instalação: R$420 a R$600 por apartamento (aproximadamente)
- Manutenção: R$6 a R$8 por aparamento por mês. (aproximadamente)

2) Sistema Digital

Nesse sistema é instalado um hidrômetro para cada unidade, que fica na entrada do apartamento. Os tipos de leitura podem ser variados.

A leitura do consumo é feita por um sistema de computador, por isso fica mais segura e não exige a entrada de um funcionário para recolher os dados.

Por outro lado, para a instalação são necessárias algumas adaptações no apartamento, o que pode gerar grandes transtornos em prédios mais antigos, com muitas prumadas, já que precisarão passar por obras. Edifícios com tubulação de cobre pagam mais caro do que os com tubos de PVC.

Como a medição é feita por um único programa de computador, quanto mais apartamentos no condomínio, mais barato fica para cada morador.

Quanto custa
Em um condomínio com cerca de 60 apartamentos e dois banheiros.
- Instalação: R$600 por apartamento. (aproximadamente)
- Manutenção: R$150 para o condomínio.(aproximadamente)

3) Sistema de Leitura Pulsada

Prédios novos e antigos podem receber esse sistema.

É feita uma quebra 15 cm por 25 cm para localizar o cano. Instala-se hidrômetro com saída pulsada. A cada litro de água consumido, o equipamento envia um impulso elétrico para o painel.

Instala-se também um bloqueador de água, com o objetivo de punir a inadimplência.

Quanto custa
Em um condomínio com cerca de 60 apartamentos e dois banheiros.
- Instalação: R$700 por apartamento com duas prumadas e R$ 400 para os com uma (aproximadamente)
- Manutenção: R$150 para o condomínio. (aproximadamente)

Aprovação em Assembleia

A princípio, a instalação de hidrômetros individuais é caracterizada como "Obra Útil", ou seja, que aumenta ou facilita o uso da coisa*. Sendo assim, a aprovação em assembleia deve corresponder à maioria do todo. Ou seja, a maioria de todos os condôminos/proprietários.

Entretanto, na prática, muitos condomínios vêm aprovando tal melhoria pela maioria dos presentes na reunião, e não do todo. Vale ressaltar que desta forma o condomínio pode correr riscos jurídicos por parte de quem não estava presente ou não aprovou.

Deve-se considerar támbém que em muitos municípios como São Paulo, Campinas, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Distrito Federal, entre outros, já existem Leis que obrigam a instalação em condomínios novos e/ou estipulam prazos para a instalação em condomínios antigos. Nesse caso, visando cumprir a Lei ou prazo estipulado por esta, a melhoria caracteriza-se como "Obra necessária", podendo ser aprovada pela maioria dos presentes.

Contratação e Fornecedores

Contratação


Individualizar os hidrômetros é um investimento relativamente alto. Por isso, não requer somente a decisão da tecnologia, mas também da empresa que vai prestar o serviço. Então, atenção redobrada!

Procedimentos simples, como checar a idoneidade da empresa nos órgãos oficiais locais e procurar outros condomínios que tenham contratado seus serviços são importantes.

As implantações dessas tecnologias envolvem obras, algumas mais complexas, outras mais simples. Por isso, fique atento:

- No contrato assinado com a empresa, a garantia dos produtos instalados e da prestação do serviço precisam estar claras e bem definidas pela ABNT.

- Verificar junto ao SERASA e SPC se a empresa possui pendências

- Um engenheiro responsável e, de preferência, habilitado pela empresa de fornecimento de água local, deve ser o responsável por qualquer tipo de obra no condomínio. Sem contrato e fiscalização, não feche o negócio.

- Toda empresa deve fornecer previamente um projeto que determine e estabeleça claramente quais as obras necessárias para a implantação, além de um projeto hidráulico para a instalação

- Fique atento se os medidores têm lacres de segurança. Eles são fundamentais em caso de processos por inadimplência, além de garantirem a medição adequada.

- Os medidores só podem ser instalados na horizontal. Caso fiquem na vertical, irão registrar somente um consumo parcial do apartamento, sobrecarregando as áreas comuns.

- Armadilhas
A contratação de uma empresa que não presta bons serviços pode gerar grandes problemas.

Os mais comuns acontecem quando o encanamento utilizado não consegue abastecer todo o condomínio e, mesmo com o abastecimento regular, falta água no prédio em horários onde muitos moradores usam ao mesmo tempo.

Outro problema gerado por instalações mal feitas é alteração na potabilidade da água. Reformas e obras mal acabadas podem gerar água parada e contaminação no abastecimento dentro do condomínio.

Fontes consultadas:

- Alexandre Contaldi Pasquini – responsável técnico de instalação e manutenção na Mobix S/A; Roberto Pedroso Carvalho - gerente de Projetos da Mobix S/A; Ferdinando Guerra - diretor geral da Mobix S/A
www.mobixsa.com.br

- Eduardo Lacerda – diretor Techem Brasil
www.techem.com.br

- João Martani – diretor técnico da A.J.Martani
www.ajmartani.com.br

- Marcelo Fornaziero de Medeiros – gerente do departamento de Desenvolvimento Operacional e de Medidores da Sabesp
www.proacqua.org.br

- Marcos André Alves dos Santos – diretor geral da Ista Brasil
www.ista.com.br

- Regina Siqueira - superintendente de Planejamento e Desenvolvimento da Metropolitana da Sabesp
www.proacqua.org.br

- Dr. Rômulo de Gouveia - Advogado e Diretor da RG Advocacia e Consultoria Condominial

- Zeferino Velloso Neto - diretor geral da VIP Inspeções Prediais
www.vip.com.vc

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