sexta-feira, 29 de janeiro de 2010

Ninguém quer ser síndico. E agora?

A escolha do síndico é tão importante quanto escolher nossos representantes em altos cargos do governo. Entre os meses de janeiro e abril é a época em que a maioria dos condomínios decide temas importantes, como a eleição do novo síndico, aprovação de contas e orçamento para o ano que se inicia. Mas, nesse panorama de mudanças um alarme pode soar:

O que fazer quando ninguém quer ser síndico?

Separamos algumas dicas e resoluções para resolver essas e outras dúvidas a respeito da escolha do novo síndico. Confira abaixo:

QUEM PODE SER SÍNDICO?

- Quando ninguém do condomínio se habilita ou se candidata ao cargo de síndico, uma administradora pode ser contratada para desempenhar a função, ou pode-se contratar ainda um síndico profissional;

- De acordo com o Código Civil o síndico não precisa ser necessariamente morador ou proprietário de uma unidade no prédio. A lei diz: "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

- Vale lembrar que a lei também não impõe nenhuma restição quanto a inadimplentes, parentes, funcionários, etc. para assumirem o cargo. Além disso, o candidato não precisa estar necessariamente presente na assembleia de eleição.

- O síndico também pode passar parte de suas responsabilidades para uma empresa, com autorização da assembleia: "Art. 1.348 § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção."

INCENTIVOS

- Para estimular condôminos, inquilinos, ou qualquer outro interessado a se candidatar ao cargo, muitos condomínios oferecem benefícios como despesas custeadas pelo condomínio, remuneração e até descontos ou isenção nas taxas condominiais.
Para adotar tais estímulos, deve-se antes verificar se a convenção prevê esse tipo de situação. Caso a convenção seja omissa, as resoluções devem então constar no edital e na ata da reunião. Saiba mais sobre remuneração e isenção do síndico

- Formas de eleições: o modo mais utilizado para a escolha do síndico, de acordo com pesquisa realizada pelo Secovi – SP, são as eleições. Entretanto, no caso de não haver candidatos, sorteios e rodízios também costumam ser utilizados.

- Caso haja rodízio da função de síndico entre os membros do Conselho Fiscal, a legislação determina: "Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."
Os conselheiros podem se revezar na função, desde que sempre haja um representante legal em atividade que responda pelo condomínio e a função não fique ‘abandonada’.

O QUE ACONTECE SE O CONDOMÍNIO FICAR SEM SÍNDICO?

- Em último caso, se os condôminos não aceitarem a solução de contratar uma administradora ou um síndico profissional, o caso pode ser levado a juízo, e um juiz escolherá um representante legal para o condomínio.

- Importante: Um condomínio sem síndico torna-se um condomínio irregular, ou seja, sem representatividade legal. Isso pode acarretar inúmeros problemas, tanto para o imóvel, como também para o síndico anterior, perante a bancos, Receita Federal, etc.

VOTAÇÃO

- Como raramente a assembleia para escolha do síndico conta com a participação de todos os condôminos, fica acatada a decisão da maioria dos presentes no momento e os demais condôminos são avisados da resolução posteriormente, através da ata da assembleia.

- A aprovação para contratação de uma administradora ou síndico profissional poderá ocorrer na mesma assembleia de eleição ou, se necessário, através uma nova assembleia convocada especialmente para este fim. Isso depende da decisão dos condôminos.

ASSEMBLEIAS VAZIAS

- Como muitos moradores só participam de assembleias que envolvem sorteio de vagas de garagem, decisão sobre aumento de taxas, etc., o ideal é que se agende a eleição do síndico para a mesma assembleia. O primeiro tópico da lista de atividades no edital para a assembleia deve ser a eleição do síndico.

- Frases de efeito devem contar nos cartazes que alertam sobre a assembleia para atrair os moradores. O síndico pode usar palavras de estímulo como: "A escolha do síndico é tão importante quanto escolher nossos representantes em altos cargos do governo"; “Sua participação é essencial para melhoria e valorização do nosso patrimônio”;

Comissão p/ substituir o síndico

- Pode-se eleger uma comissão para substituir a figura do síndico? A lei não prevê esta situação, determinando que sempre que haja um condomínio, haverá uma pessoa que o represente enquanto síndico.

Subsíndico / Cons. Consultivo

- O síndico não pode indicar um subsíndico ou o Conselho Fiscal. Deve haver eleição em Assembléia.

- O subsíndico pode ser eleito na mesma Assembléia que escolhe o síndico, assim como o Conselho Consultivo, composto por três pessoas. Mas não é obrigatório as eleições serem simultâneas.

- A legislação não dispõe sobre subsíndicos. O cargo é totalmente regulamentado pela Convenção do condomínio.

- Síndico e conselho consultivo devem ser sempre eleitos. O sorteio e as indicações não têm valor legal. Assim, mesmo em prédios em que haja "rodízio" das funções entre os moradores, deve haver uma eleição para legitimar o processo.

"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

Troca de gestão (documentação)

Quando uma gestão chega ao fim - tanto do síndico como da empresa administradora -, alguns procedimentos de documentação devem ser seguidos para que o processo de transição seja tranquilo e a próxima gestão tenha todo o arquivo da movimentação anterior.

Síndico

Na troca de gestão do síndico, o anterior deve entregar todos os documentos referentes à sua administração, principalmente:

- Apólices de Seguro;
- Cartão de CNPJ;
- Pastas de Prestações de Contas;
- Planilhas de Orçamentos;
- Comprovantes de pagamentos efetuados (notas fiscais)
- Plantas do Condomínio;
- Folhas de Ponto de Funcionários;
- Laudos PCMSO/PPRA;
- Livro de Inspeção do Trabalho;
- Escritura de Convenção;
- Regulamento Interno; Livros de Atas de Assembléia;
- Contratos (manutenção etc);
- Certificados Operacionais (NR23- Extintores e Mangueiras, PDSA-Proteção de surtos atmosféricos, Higienização de Reservatórios de Água, Desobstrução e limpeza de Caixas de Gordura, Desinsetização);

- É de praxe que, ao entregar a pasta com todos os documentos, o síndico faça uma carta contendo a relação de tudo que está sendo entregue, e protocole para que não haja erro ou perda de algum documento.

- Não é correto o síndico que deixa o cargo reter algum documento. Caso isso aconteça, o atual deverá comunicar a ausência dos documentos e amigavelmente solicitar a entrega.

- Ao se constatar irregularidades na documentação da gestão anterior, deve-se pedir esclarecimentos ao síndico responsável por tais erros.

- Se não houver nenhuma justificativa plausível, leva-se a questão ao Conselho.

- Sendo comprovado que o erro poderá ser reparado e não houve má fé, fica resolvido, caso contrário deve-se convocar uma Assembléia.

- A Assembléia aprovando, o condomínio entra com uma ação contra o síndico anterior.

Administradora

Na transição de gestão e troca de empresas a atual deve entregar todos os documentos que provem a administração. Devem integrar a pasta de prestação de contas, principalmente:

- Guias de Recolhimento e Pagamento de Encargos Sociais;
- Benefícios Trabalhistas e Tributos;
- Comprovantes de Pagamentos de Contas;
- Circulares Entregues;
- Cartas de Comunicação;
- Cadastro Atualizado de Condôminos, com respectivos endereços e frações ideais;
- Livro de Atas;
- Cartão do CNPJ;
- Convenção Condominial e Especificação;
- Relatório da Última Emissão de Boletos;
- Livro de Registro de Empregados e Balancetes

- Toda documentação deve ser repassada para a nova empresa, como também uma carta com a listagem de todos os documentos entregues, protocolada pelo síndico.

- Os documentos não devem ficar sob o poder da administradora antiga. A atual pode notificá-la dando um prazo para a regularização e envio dos documentos, sob pena de ação de busca e apreensão.

- Irregularidades na gestão anterior são graves problemas para a gestão atual. Quando o condomínio suspeita de irregularidades conduzidas por má fé da administradora, deve acionar uma auditoria externa com aprovação em assembléia.

- A administradora comunica ao síndico as irregularidades, e este, após deliberação do conselho ou de assembléia geral, poderá constituir advogado e entrar com uma ação judicial ou extrajudicial.

- De acordo com o artigo 1347 do Código Civil, compete ao síndico "dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio".

- Toda a documentação de um modo geral deve ser arquivada durante 5 anos, apenas a documentação relativa a FGTS e INSS que deve ser guardada por 35 anos.

Condomínio com vários blocos

- Em condomínios com vários blocos, pode-se eleger um síndico para cada torre? Não. É preciso eleger um síndico geral. Pode-se eleger um subsíndico para cada bloco, para facilitar a administração, desde que a Convenção determine assim.

- Também é a Convenção que deve determinar as funções do subsíndico. Suas ações sempre ficam subordinadas ao síndico geral.

Funcionário pode ser síndico?

- A maioria das Convenções proíbe os funcionários de exercer o cargo de síndico. Mas não há restrição na lei, e isso é o que vale se a Convenção do seu condomínio for omissa a esse respeito.

Fontes:
- Dr. Daphnis Citti de Lauro - Advogado Especialista em Condomínios
- Hubert Gebara - Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP
- Mayb Ferreira - Síndica

quinta-feira, 28 de janeiro de 2010

Contribuição sindical

Obrigatoriedade, deveres e outras contribuições



Obrigatoriedade

- A Contribuição Sindical é compulsória (obrigatória) e deve ser recolhida anualmente, de uma só vez e paga por todos aqueles que participem de uma determinada categoria econômica ou profissional. Isto é regulamentado pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), no artigo 578.

- De acordo com o dr. Amilcar Aquino Navarro, advogado especialista em Direito Imobiliário, "os condomínios estão isentos da contribuição sindical desde que comprovem, através de requerimento junto ao Ministério do Trabalho e seguindo os procedimentos da Portaria 1012/03, que exercem atividades sem fins lucrativos".

Tipos de contribuição

- A Contribuição Sindical Patronal, de responsabilidade do condomínio enquanto empregador, deve ser paga até o dia 31 de janeiro, se o condomínio não requerer a isenção junto ao Ministério do Trabalho.

- Para os Condomínios, por não terem fins lucrativos, o governo estipula o valor da contribuição mínima e o recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria e até a data do vencimento pode ser pago nas lotéricas da CEF.

Deveres dos sindicatos

- Pelo artigo 592 da CLT, os sindicatos patronais são obrigados por lei a promover para os associados, entre outros:

realização de estudos econômicos e financeiros;
bibliotecas;
creches;
congressos e conferências;
medidas de divulgação comercial e industrial no País, e no estrangeiro, bem como em
outras tendentes a incentivar e aperfeiçoar a produção nacional;
feiras e exposições;
prevenção de acidentes do trabalho.
Outras contribuições

- A Contribuição Sindical do Trabalhador é recolhida no mês de março e consiste na importância correspondente à remuneração de 1 (um) dia de trabalho para os empregados, qualquer que seja a forma da referida remuneração.

- A Contribuição Assistencial, também chamada de taxa assistencial ou taxa de reforço sindical, é paga uma vez ao ano até o dia 10 (dez) do mês de Julho e seu valor é sempre igual a Mensalidade Sindical.

- Está prevista no Artigo 8º inciso IV da CF/88 e Artigo 513 da CLT e seu pagamento é feito no Sindicato ou pôr via bancária em guia fornecida pelo sindicato, enviada pelo correio ou em mãos.

- Essa contribuição se destina a custear a Publicação de Edital, realização das Assembléias Gerais, negociações com o sindicato dos Empregados e confecção da Convenção Coletiva de Trabalho para enviá-las pelo correio aos condomínios associados e em dia.

- A Taxa de Associação é paga somente uma vez, quando o condomínio se associa e seu valor é igual a Mensalidade Sindical e seu pagamento é feito no Sindicato ou via bancária em guia fornecida pelo sindicato pelo correio ou em mãos.

Portaria 1013/03 do Ministério do Trabalho

PORTARIA Nº 1.012, DE 4 DE AGOSTO DE 2003
Publicada no DOU de 05.08.2003

Estabelece procedimentos para a comprovação da condição de entidade ou instituição sem fins lucrativos para fins de isenção da contribuição sindical patronal.

O MINISTRO DE ESTADO DO TRABALHO E EMPREGO, no uso das atribuições que lhe conferem o art. 87, parágrafo único, inciso II, da Constituição Federal e o art. 913 da Consolidação das Leis do Trabalho, aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943;

CONSIDERANDO que o § 6º do art. 580 da Consolidação das Leis do Trabalho isenta da exigência do recolhimento da contribuição sindical patronal as entidades ou instituições que comprovarem, junto ao Ministério do Trabalho e Emprego, o não exercício de atividades econômicas com fins lucrativos, resolve:

Art. 1º Para fins do disposto no § 6º do art. 580 da Consolidação das Leis do Trabalho, a entidade ou instituição deverá declarar que não exerce atividade econômica com fins lucrativos na Relação Anual de Informações Sociais - RAIS, a partir do ano base de 2003.

Art. 2º Além da declaração na RAIS, a entidade ou instituição deverá manter documentos comprobatórios da condição declarada em seu estabelecimento, para apresentação à fiscalização do Ministério do Trabalho e Emprego, quando solicitados.

Art. 3º Considera-se entidade ou instituição que não exerça atividade econômica com fins lucrativos, aquela que não apresente superavit em suas contas ou, caso o apresente em determinado exercício, destine referido resultado integralmente ao incremento de seu ativo imobilizado.

§ 1º Para enquadramento na definição do caput, a entidade ou instituição deverá atender aos seguintes requisitos:

I - não remunerar, de qualquer forma, seus dirigentes pelos serviços prestados;

II - aplicar integralmente seus recursos na manutenção e desenvolvimento dos seus objetivos sociais;

III - manter escrituração completa de suas receitas e despesas em livros revestidos das formalidades que assegurem a respectiva exatidão;

IV - conservar em boa ordem, pelo prazo de cinco anos, contado da data da emissão, os documentos que comprovem a origem de suas receitas e a efetivação de suas despesas, bem assim a realização de quaisquer outros atos ou operações que venham a modificar sua situação patronal.

§ 2º A comprovação da condição de entidade ou instituição sem fins lucrativos será feita por meio dos seguintes documentos:

I - entidades ou instituições de assistência social, reguladas pela Lei nº 8.742, de 7 de dezembro de 1993:
a) Atestado de Registro e Certificado de Entidade Beneficente de Assistência Social, expedido pelo Conselho Nacional de Assistência Social, nos termos da lei; e
b) comprovante de entrega da Declaração de Informações Econômico-fiscais da Pessoa Jurídica - DIPJ, como entidade imune ou isenta, fornecido pelo setor competente do Ministério da Fazenda.

II - condomínios de proprietários de imóveis residenciais ou comerciais que não distribuam lucros a qualquer título e que apliquem seus recursos integralmente em sua manutenção e funcionamento:
a) convenção inicial e alterações, averbadas no cartório de registro de imóveis;
b) atas de assembléias relativas à eleição de síndico e do conselho consultivo na forma prevista na convenção; e
c) livro ou fichas de controle de caixa contendo toda a movimentação financeira.

III - demais entidades ou instituições sem fins lucrativos:
a) estatuto da entidade ou instituição com a respectiva certidão de registro em cartório;
b) ata de eleição ou de nomeação da diretoria em exercício, registrada em cartório;
c) comprovante de entrega da Declaração de Informações Econômico-fiscais da Pessoa Jurídica - DIPJ, como entidade imune ou isenta, fornecido pelo setor competente do Ministério da Fazenda.

Art. 4º O Auditor-Fiscal do Trabalho, quando verificar o não cumprimento dos requisitos necessários à comprovação da isenção, lavrará o correspondente auto de infração, de acordo com as instruções baixadas pela Secretaria de Inspeção do Trabalho, indicando o ano base a que se refere a infração.

§ 1º. A decisão definitiva de procedência total ou parcial do auto de infração constitui ato declaratório da não comprovação da condição de entidade ou instituição sem fins lucrativos, e será comunicada ao autuado pela autoridade regional do Ministério do Trabalho e Emprego.

§ 2º Será suspensa, a qualquer tempo, a declaração da condição de entidade ou instituição sem fins lucrativos da entidade ou instituição que deixar de satisfazer os requisitos estabelecidos nesta Portaria, declarar falsamente sua condição de isenta ou omitir informações que possam descaracterizar essa condição.

Art. 5º Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação
JAQUES WAGNER

Fonte: Sindiconet

quarta-feira, 27 de janeiro de 2010

Nova Lei do Inquilinato comentada

Alterações na Lei de Locações - 2010

A partir de 25 de janeiro de 2010, entraram em vigor as alterações na Lei de Locações, válida para todo território nacional. Espera-se que o mercado reaja, disponibilizando mais imóveis para locação, fazendo assim com que o preço de locação talvez seja reduzido.

Da leitura da lei, percebe-se que além de poucas mudanças substanciosas, atualiza os textos, deixando mais clara a efetividade das medidas colocadas. Toda lei material deve vir acompanhada da clareza de seus efeitos na esfera processual civil, neste caso.

Na alteração do artigo 4º., a lei esclarece a proporcionalidade da multa devendo ser calculada na conformidade do período cumprido do contrato. Isso já era praticado nas ações judiciais, reduzindo-se a multa quando pleiteada integralmente, porém, a partir de agora o tema não deverá ser mais discutido nas ações, reduzindo-se assim a apresentação de argumentos protelatórios.

A questão da fiança como garantia do cumprimento do contrato é que trouxe alterações mais importantes. A partir de agora fica clara a possibilidade do fiador exonerar-se da garantia prestada. Importante que o contrato traga a previsão de que a fiança é prestada até o termo previsto da locação. Porém, é de se ressaltar que o locatário terá o prazo de 30 dias para apresentar outra garantia ou substituição do fiador, e neste caso, não cumprida esta obrigação, o locador deverá propor ação de despejo alegando a falta da substituição da garantia.

Neste sentido ainda, é de se indagar se o mercado, pelo lado dos locadores continuará a aceitar este tipo de garantia neste novo molde. Caso esta tendência não se confirme, o seguro fiança ou a fiança bancária passarão a ser mais utilizadas, o que em princípio encarecerá a locação em geral.

De qualquer forma, o fiador permanece garantindo a locação por 120 dias após notificar o locador, o que permite um tempo razoável para a realização das tratativas entre o proprietário e o locatário.

Outra novidade importante apresentada na nova legislação, em caso de atraso no pagamento, movida ação de despejo, ao invés de poder emendar a mora por duas vezes, agora apenas uma vez, e se não utilizada esta faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Cabe ressaltar que o locador que tiver a intenção de ser rígido quanto aos atrasos, deverá promover ação de despejo por falta de pagamento imediatamente à constatação do atraso.

Uma questão tempestuosa no judiciário, era a possibilidade de se mover à ação de despejo por falta de pagamento (contra o locatário sempre), e cumulada por ação de cobrança de aluguéis atrasados, contra o locatário e o fiador. Há juízes que acreditam que a ação deve ser movida primeira e independentemente a ação de despejo, e após a saída do imóvel pelo inquilino, mover-se à ação de cobrança contra locatário e fiador. A novel legislação deixa claro o mais conveniente: poder apresentar os dois pedidos, despejo e cobrança, sendo este último também contra o fiador. Desta forma ganha o Judiciário (menos ações), ganha o locador (menor custo e maior efetividade), e o fiador, que agora saberá da inadimplência assim que o locador mover a ação, não se estendendo mais este período e este custo.

Seguindo a tendência no direito processual, quando houver advogado constituído nos autos, é cada vez menos necessário intimar as partes, valendo-se a intimação do patrono pelo Diário Oficial para o aperfeiçoamento do ato. É o caso do artigo 62, inciso III. Assim, maiores as responsabilidades dos advogados que deverão avisar tempestivamente seus patrocinados do ato realizado.

Por último nesta análise parcial, muito positiva a alteração no artigo 74, diminuindo o prazo para desocupação voluntária de seis meses para 30 dias quando não renovada a locação e comunicada a intenção de retomada.

As boas novidades trazidas pela nova legislação, deixou-se de aproveitar o momento tão oportuno de melhor regrar as locações em Shoppings Centers, que mereceriam um regramento específico e completo.

Espera-se com estas alterações que o setor da locação residencial e não residencial coloque no mercado, segundo se alega, algumas dezenas de milhares de imóveis, trazendo assim um novo equilíbrio, quiçá mais positivo para a geração e circulação de riquezas mediante este instrumento tão importante e que visa atender melhor a função social da propriedade e do contrato na sociedade brasileira.

Alterações na Lei de Locações - 2010

A partir de 25 de janeiro de 2010, entraram em vigor as alterações na Lei de Locações, válida para todo território nacional. Espera-se que o mercado reaja, disponibilizando mais imóveis para locação, fazendo assim com que o preço de locação talvez seja reduzido.

Da leitura da lei, percebe-se que além de poucas mudanças substanciosas, atualiza os textos, deixando mais clara a efetividade das medidas colocadas. Toda lei material deve vir acompanhada da clareza de seus efeitos na esfera processual civil, neste caso.

Na alteração do artigo 4º., a lei esclarece a proporcionalidade da multa devendo ser calculada na conformidade do período cumprido do contrato. Isso já era praticado nas ações judiciais, reduzindo-se a multa quando pleiteada integralmente, porém, a partir de agora o tema não deverá ser mais discutido nas ações, reduzindo-se assim a apresentação de argumentos protelatórios.

A questão da fiança como garantia do cumprimento do contrato é que trouxe alterações mais importantes. A partir de agora fica clara a possibilidade do fiador exonerar-se da garantia prestada. Importante que o contrato traga a previsão de que a fiança é prestada até o termo previsto da locação. Porém, é de se ressaltar que o locatário terá o prazo de 30 dias para apresentar outra garantia ou substituição do fiador, e neste caso, não cumprida esta obrigação, o locador deverá propor ação de despejo alegando a falta da substituição da garantia.

Neste sentido ainda, é de se indagar se o mercado, pelo lado dos locadores continuará a aceitar este tipo de garantia neste novo molde. Caso esta tendência não se confirme, o seguro fiança ou a fiança bancária passarão a ser mais utilizadas, o que em princípio encarecerá a locação em geral.

De qualquer forma, o fiador permanece garantindo a locação por 120 dias após notificar o locador, o que permite um tempo razoável para a realização das tratativas entre o proprietário e o locatário.

Outra novidade importante apresentada na nova legislação, em caso de atraso no pagamento, movida ação de despejo, ao invés de poder emendar a mora por duas vezes, agora apenas uma vez, e se não utilizada esta faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Cabe ressaltar que o locador que tiver a intenção de ser rígido quanto aos atrasos, deverá promover ação de despejo por falta de pagamento imediatamente à constatação do atraso.

Uma questão tempestuosa no judiciário, era a possibilidade de se mover à ação de despejo por falta de pagamento (contra o locatário sempre), e cumulada por ação de cobrança de aluguéis atrasados, contra o locatário e o fiador. Há juízes que acreditam que a ação deve ser movida primeira e independentemente a ação de despejo, e após a saída do imóvel pelo inquilino, mover-se à ação de cobrança contra locatário e fiador. A novel legislação deixa claro o mais conveniente: poder apresentar os dois pedidos, despejo e cobrança, sendo este último também contra o fiador. Desta forma ganha o Judiciário (menos ações), ganha o locador (menor custo e maior efetividade), e o fiador, que agora saberá da inadimplência assim que o locador mover a ação, não se estendendo mais este período e este custo.

Seguindo a tendência no direito processual, quando houver advogado constituído nos autos, é cada vez menos necessário intimar as partes, valendo-se a intimação do patrono pelo Diário Oficial para o aperfeiçoamento do ato. É o caso do artigo 62, inciso III. Assim, maiores as responsabilidades dos advogados que deverão avisar tempestivamente seus patrocinados do ato realizado.

Por último nesta análise parcial, muito positiva a alteração no artigo 74, diminuindo o prazo para desocupação voluntária de seis meses para 30 dias quando não renovada a locação e comunicada a intenção de retomada.

As boas novidades trazidas pela nova legislação, deixou-se de aproveitar o momento tão oportuno de melhor regrar as locações em Shoppings Centers, que mereceriam um regramento específico e completo.

Espera-se com estas alterações que o setor da locação residencial e não residencial coloque no mercado, segundo se alega, algumas dezenas de milhares de imóveis, trazendo assim um novo equilíbrio, quiçá mais positivo para a geração e circulação de riquezas mediante este instrumento tão importante e que visa atender melhor a função social da propriedade e do contrato na sociedade brasileira.

Michel Rosenthal Wagner
Membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e de Condomínios do SECOVI, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB – Seccional Pinheiros, e sócio fundador do escritório MRW advogados.

Fonte: Michel Rosenthal Wagner

terça-feira, 26 de janeiro de 2010

Irresponsabilidade tem limites

Uma gestão qualificada e atenta aos problemas do cotidiano de um condomínio é de extrema relevância para garantir a segurança, o bem-estar coletivo e evitar problemas geradores de prejuízos.

Portanto, o síndico deve valer-se da lei e ter coragem de adotar as medidas de segurança necessárias para garantir a integridade patrimonial e moral dos seus ocupantes. A prática de atos danosos contra veículos e bens de maneira geral deve ser coibida com a convocação de uma assembleia para conscientizar de que caberá a todos arcar com os prejuízos decorrentes da falta de educação e do vandalismo.
Deve-se proibir a colocação de vasos de plantas nas janelas, o arremesso de objetos para fora do edifício e qualquer situação de risco.

Omissão do síndico

Em recente decisão, o Tribunal de Justiça de MG obrigou certo condomínio a indenizar um motoboy que foi atingido por um saco de fezes lançado por um condômino. O Tribunal, ante a impossibilidade de descobrir a origem do "saco de surpresas", condenou todos os moradores do edifício ao pagamento da indenização, já que o síndico não conseguiu apurar quem praticou a proeza. Essa lógica respalda a obrigação do síndico em zelar pela segurança dos condôminos e de terceiros.
É nessa hipótese que nasce o dever do condomínio de indenizar a vítima que sofre um dano provocado por uma pessoa não identificada.

Todos pagam

Vale lembrar que, quando nos referimos a responsabilidade do condomínio, falamos em uma responsabilização coletiva na qual todos os condôminos terão que contribuir na indenização devida à vítima. Logo, haverá um aumento no rateio das despesas condominiais, onde certamente o autor também irá pagar pelo seu vandalismo.

Fonte: Licita Mais/Secovi-PR

segunda-feira, 25 de janeiro de 2010

Síndico Profissional de Condomínio

A gestão administrativa e financeira de Condomínios Residenciais/Comerciais tem se tornado, cada vez mais, uma tarefa para profissionais. A gestão de pessoas e os desafios financeiros, legais, tributários, requerem cada dia mais, habilidades de gestão empresarial, ou seja, coisa para profissionais.

No passado ser Síndico de um Condomínio Residencial/Comercial, era uma atividade normalmente direcionada para alguém que dispunha de tempo para dedicar algumas horas semanais para aprovar as contas, fazer cotações de prestação de serviço, orientar as tarefas dos empregados do Condomínio, verificar se as escadas estavam realmente sendo limpas e resolver conflitos entre os moradores/condôminos.
O zelador de Condomínios Residenciais/Comerciais eram, normalmente, uma figura sem qualificação profissional em uma área específica e o “leva e traz do Sindico”.
Este profissional hoje, deve ter a capacidade de resolver conflitos, ter habilidades nas diversas atividades que envolvem o dia a dia para o bom funcionamento de um Condomínio.
Um bom zelador é aquele que conhece todas as atividades que envolvem a manutenção e conservação do Condomínio, desde a manutenção de um jardim até o sistema integrado e computadorizado de monitoramente e segurança, ele não precisa ser o executor, mas deve saber o melhor momento para podar ou substituir determinada planta e ser suficiente inteligente para não se deixar enganar em qualquer situação na defesa dos interesses do Condomínio.
As recentes mudanças na legislação tributária, especialmente aquelas que tratam de contratação de serviços, permitiram às administradoras, uma valorização extra, no papel que elas desempenham junto aos Condomínios Residenciais/Comerciais. As exigências legais de apresentação de obrigações acessórias dos tomadores de serviço, aumentaram, significativamente, o trabalho das administradoras e dificultaram um pouco mais a gestão própria dos Condomínios Residenciais/Comerciais, por requerer o envolvimento de profissional especializado neste tema, que são os contadores.
Muitas pessoas que não tem afinidade com números, ou não dispõem de tempo, mas, tem interesse em saber como está a saúde financeira, os passivos ocultos e os riscos inerentes de seu Condomínio Residencial/Comercial sofrer uma multa ou uma penalidade por não observar as normas legais exigidas dos Condomínios, tem optado por uma revisão independente de suas contas, uma auditoria, para confirmar se as contas refletem efetivamente aquilo que tem sido apresentado pela administradora e o Síndico.
Em vários Condomínios Residenciais e Comerciais, a opção tem sido a contratação de um Síndico profissional, que presta conta de suas atividades periodicamente, como um diretor ou presidente presta conta de suas atividades na empresa para o conselho de administração ou aos acionistas.
Esta opção tem se mostrado interessante e, muitos são os Condomínios Residenciais e Comerciais que tem migrado para este modelo de gestão. Esta atividade tem sido conduzida, normalmente, por profissionais com comprovada qualificação na gestão administrativa e financeira de empresas e tem transferido suas habilidades para a boa gestão de Condomínio Residencial/Comercial.
A posição de Síndico é de extrema responsabilidade, na medida em que, responde por todas as ações cíveis ou criminais envolvendo o Condomínio. As obrigações fiscais e tributárias recém imputadas aos tomadores de serviços, onde se destaca os Condomínios Residenciais/Comerciais, também se tornaram uma dor de cabeça adicional.

Fonte: Augusto Luiz de Almeida, Economista, Contador, Auditor com CCSA - Certificação em Auto Avaliação e Controle pelo IIA - Instituto dos Auditores Internos - USA e Consultor, com MBA em Finanças e Controladoria no INPG e Especialização em Direito Tributário na FGV-SP.

Síndico é condenado a arcar com gastos

O Superior Tribunal de Justiça rejeitou o recurso de um síndico acusado de atos ilícitos durante sua administração. Ele foi condenado em ação movida por condôminos para ressarcimento de danos causados no tempo em que esteve na administração do Prince Apart-Hotel, na cidade de Vitória (ES).

Os condôminos do apart-hotel entraram com ação cominatória para ver ressarcidos os danos causados por inúmeras ligações a cobrar e internacionais — todas recebidas e feitas da portaria da administração do condomínio. Na primeira instância, o juiz acolheu o pedido e condenou o síndico a apresentar todos os documentos solicitados pelos moradores sob pena de multa diária de um salário mínimo. Foi condenado também a ressarcir com juros e correção monetária os valores referentes às ligações a cobrar e internacionais feitas da administração.

O Tribunal de Justiça do Espírito Santo entendeu que o síndico extrapolou no uso de suas atribuições ao rescindir um contrato com a Telest sem consentimento dos moradores. De acordo com a denúncia recebida, existia um sistema que inibia ligações DDI (discagem direta internacional) bem como as de DDC (discagem direta a cobrar) com manutenção feita pela Telest. Dessa forma, as ligações internacionais aumentaram assustadoramente passando os condôminos a pagar por ligações feitas por terceiros não identificados. O TJ-ES manteve, então, a sentença concedida na primeira instância pela ausência de comprovação da origem dos telefonemas e pelos prejuízos causados aos moradores.

Inconformado, o réu entrou com Recurso Especial no STJ. Alegou que a decisão do TJ-ES violou o artigo 22, parágrafo 1º, alíneas ‘a’ e ‘f’, da Lei 4.591/64 (competência dos síndicos), além do artigo 245 do CPC. Porém, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltou que não cabe ao STJ apreciar violação de dispositivos constitucionais sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal. Ressaltou que tais artigos não foram alvo de debate no entendimento do Tribunal de Justiça. Dessa maneira, ficou mantida a decisão da Justiça capixaba. Com informações da Assessoria de Imprensa do Superior Tribunal de Justiça.

Fonte: Consultor Jurídico

sexta-feira, 22 de janeiro de 2010

Em prédio com duas entradas, IPTU é cobrado pela mais cara

Imposto é calculado pela face da Paulista, mas aviso de cobrança chega a endereço da Rua São Carlos do Pinhal

Na velha e amarelada escritura de outubro de 1959, o apartamento da arquiteta Paula Gorinstein, de 27 anos, no conjunto de edifícios Pauliceia, tem como logradouro o número 360 da São Carlos do Pinhal, rua paralela à Avenida Paulista e que passa por trás do Museu de Arte de São Paulo (Masp). Meio século após a construção do condomínio, um dos símbolos da arquitetura moderna, a Prefeitura de São Paulo mudou o endereço original para a segunda entrada do conjunto. Desde o fim do ano passado, Paula mora oficialmente no número 960 da Paulista. Segundo o governo, um longo estudo jurídico resultou na unificação do endereço pela entrada da via mais movimentada da cidade - e com mais alto IPTU.

A alteração não faria tanta diferença para a arquiteta e outros 320 moradores caso não viesse acompanhada de um aumento de 79% no Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU), de R$ 1.400 para R$ 2.500 anuais. O valor do tributo no prédio pode aumentar ainda mais a partir desta semana, com a notificação do IPTU corrigido pela nova Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGV) - o estudo do governo, aprovado pela Câmara Municipal em dezembro, apontou a Paulista como o metro quadrado de terreno mais caro da capital, avaliado em até R$ 9.507 no trecho entre as Ruas Bela Cintra e Joaquim Eugênio de Lima.

Antes mesmo da nova notificação ter início, a mudança de endereço ratificada em dezembro já mobilizava Paula e parte dos outros donos de apartamentos na torre sul do Pauliceia, um dos 11 condomínios residenciais localizados nos 2.700 metros da Paulista. O conjunto, projetado por Jacques Pilon e Giancarlo Gasperini, tem dois prédios separados por 30 metros: um é voltado para a Paulista; o outro, para a São Carlos do Pinhal. A entrada oficial e o acesso à garagem ficam na rua paralela ao principal centro financeiro do País. A pé, os moradores podem usar ambas as saídas.

Segundo moradores - que agora movem uma ação coletiva na Justiça para tentar reverter a alteração -, nas últimas três décadas foi sempre cobrado um IPTU maior dos proprietários de apartamentos da torre virada para a Paulista, vizinha ao prédio da TV Gazeta. Já para quem tem apartamento na São Carlos do Pinhal, com vista privilegiada de um dos pontos mais altos da cidade e sem tanto barulho, o imposto era a metade do preço.

"A Prefeitura indeferiu meu pedido de correção na mudança de endereço, dizendo que eu moro na Paulista, mas a notificação chegou para o número 360 da São Carlos do Pinhal, como chegam todas minhas contas e correspondências", reclama o arquiteto Angelo Bucci, de 46 anos, proprietário no local desde 1996. Ele admite que o lado da São Carlos do Pinhal é melhor avaliado. "É uma distorção o que o governo está fazendo (ao igualar os impostos), pois morar na Paulista, com ruído de carros o tempo inteiro, é um exercício de heroísmo. Esse morador deveria ter o tributo reduzido. Tanto que os apartamentos da torre da São Carlos do Pinhal são mais procurados e valorizados."

Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, Bucci participou da revitalização do edifício a partir de 2003, com reformas na estrutura e fachada. O Pauliceia chegou a ser parcialmente demolido nos anos 1990 por causa da degradação, mas virou reduto de urbanistas. Hoje mais de 40 pessoas aguardam na fila para locação. Imóvel à venda é raridade ainda maior - há oito meses nenhuma unidade é negociada, apesar da procura diária nas corretoras da região central e dos Jardins.

A Secretaria Municipal de Finanças informou que para a cobrança do IPTU sempre será considerada a rua principal de um condomínio. Sobre o conjunto Pauliceia, o governo diz que "após longo processo para a unificação do logradouro do edifício, no qual todos os recursos legais foram utilizados e, por fim, esgotados, foi decidido que a frente principal do imóvel em questão está localizada na Avenida Paulista". A Prefeitura afirma ainda que os moradores foram notificados e a alteração tem respaldo na Lei nº 10.235, de 16 de dezembro de 1986.

Fonte: O Estado de S. Paulo - Diego Zanchetta

quarta-feira, 20 de janeiro de 2010

Prédios sem sacadas podem ganhar varanda

Sonho de consumo dos cariocas, desfrutar as delícias de um apartamento com varanda virou um desejo palpável, mesmo para quem mora em um edifício planejado sem sacadas. Ao passar pelas ruas Aníbal de Mendonça, em Ipanema, e Maria Eugênia, no Humaitá, o pedestre logo percebe mudanças radicais em certas fachadas. É que – surpresa! – elas ganharam esse tão almejado espaço. Só na Zona Sul já são doze imóveis assim. Os novos cômodos têm entre 18 e 35 metros quadrados, com custo médio de 4 000 reais por metro quadrado. Ou seja: quem deseja o conforto deve desembolsar, pelo menos, 72 000 reais. Trata-se, porém, de um bom investimento. Depois de terminada a obra, os apartamentos podem se valorizar em até 30%. "Toda semana vem gente aqui interessada em comprar", revela o bancário Reinaldo Ferreira, síndico de um prédio na Rua Visconde de Albuquerque, no Leblon, que ganhou a novidade há dois anos.

À primeira vista, trata-se de uma intervenção complexa – e com boas chances de ilegalidade. Na verdade, as duas impressões são falsas. Inspirada nas escadas externas de alguns edifícios nova-iorquinos, a técnica é relativamente simples. As varandas são erguidas sobre uma estrutura metálica independente, sustentada por dois pilares e embutida na face principal. Também não há nenhuma restrição da prefeitura ao acréscimo. As construções se apoiam em uma resolução da Secretaria Municipal de Urbanismo, assinada em 2005. "Havia muita confusão e desinformação", lembra Hugo Homann, arquiteto responsável pelo projeto pioneiro, na Rua Cupertino Durão, no Leblon. "Houve quem o chamasse de puxadinho", conta, com humor, o engenheiro responsável, Ronoel Souto.

Com experiência no tema, escritórios como o de Hugo Homann e o de seu maior concorrente, o Quality 2000, receberam nos últimos meses mais de 350 consultas de pessoas interessadas. Mas é preciso alguma paciência. Conseguir a unanimidade obrigatória entre os moradores do prédio e a duração da obra em si são etapas bem demoradas. Em média, um processo como esse não termina antes de um ano. "Morar no meio de uma construção não é fácil", alerta o engenheiro Marcelo Arcoverde, da empresa Impervio. "Tudo, porém, fica para trás quando os proprietários entram na varanda pela primeira vez." Aviso aos interessados: as sacadas vêm acompanhadas de um aumento de 20% no IPTU.

Fonte: Veja Rio - Patrick Moraes

terça-feira, 19 de janeiro de 2010

Reajuste salarial, o ideal é se programar

Todos os anos o processo é o mesmo. Sindicatos negociam e reajustes são aplicados aos salários de trabalhadores das mais diversas áreas. Para os condomínios não é diferente, as convenções coletivas dos Estados vêm concedendo aumento salarial médio para os funcionários de condomínios na faixa dos 6,5% nos últimos anos. E o que fazer nesses momentos? Para que os reajustes não causem problemas orçamentários, o ideal é se programar.

E isso é possível. Existem algumas formas de você passar pelos aumentos salariais, e até pelo 13º salário, sem que os condôminos tenham que contribuir com grandes valores do dia para noite. Conforme explicou Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, as “boas” administradoras, por exemplo, iniciam a arrecadação para o dissídio e 13º no primeiro mês do ano. Os valores arrecadados são embutidos no condomínio ou entram como arrecadação extraordinária. Isso depende de cada situação e tudo é decidido em assembléia.

Já o impacto percentual depende de quanto será o aumento. Por exemplo, como o dissídio tem sido de 6%, em média, estima-se que o impacto no orçamento do condomínio seja em torno de 3%. Vale lembrar que a folha de pagamento e os encargos pagos consomem cerca de 50% do orçamento. “Dá para se programar. Basta discutir e estipular um percentual, que poderá ser maior ou menor que o dissídio. Se você fizer essa previsão não terá problemas no mês do reajuste e o mesmo vale para o 13º. Se você não inicia a arrecadação antes, terá que dividir todo o valor em duas vezes, já que a primeira parcela é paga em novembro”, alerta Gebara.

Outro fator que influencia no impacto do dissídio no orçamento é o tempo de trabalho dos funcionários do condomínio. Se todos estiverem trabalhando há um ano, o reajuste será do percentual completo, caso contrário há um escalonamento. O mesmo vale para condomínios recém criados. O cálculo do escalonamento é simples, dividi-se o percentual concedido pela convenção coletivo por 12 e multiplica-se pelo número de meses que o condomínio existe ou pelo número de meses que o funcionário está trabalhando no local.

Os responsáveis pelo orçamento também devem ficar atentos a qualquer antecipação de reajuste dada antes do dissídio. Por exemplo: se você concedeu um reajuste de 2% ao porteiro, sem que houvesse mudança de função, esse percentual pode ser descontado do reajuste definido pela convenção coletiva.

PLANEJAMENTO

Nos últimos três anos os reajustes salariais para trabalhadores de condomínios têm se mantido em patamar similar. De 2004 para cá, em São Paulo, os percentuais variaram de 5,5% a 6%. Esses dados mostram que é possível cada condomínio se programar para não ter problemas no momento em que o aumento for autorizado. Ainda que o percentual previsto fique menor que o concedido na convenção coletiva, vale a pena. Se o percentual for super estimado, melhor ainda, pois haverá sobra no caixa.

TERCEIRIZADOS

Para condomínios que tenham empregados terceirizados, a programação é a mesma. Já que, a partir do momento em que houver reajuste salarial, a empresa passará os custos para o condomínio que, estando preparado, não terá problemas de caixa. Neste caso, cabe conversar com a empresa terceirizadora para saber o mês do dissídio coletivo. Os sindicatos de trabalhadores terceirizados são diferentes.

VEJA OS ÚLTIMOS PECENTUAIS DE AUMENTO EM SÃO PAULO

2008 - 9%
2007 – 6%
2006 – 5,5%
2005 – 5,5%
2004 – 6,1%

CONSULTE AS CONVENÇÕES EM SUA REGIÃO

- São Paulo
Na internet: www.secovi.com.br

- Rio de Janeiro
Na internet: www.secovirio.com.br

- Minas Gerais
Na internet: www.secovimg.com.br

- Rio Grande do Sul
Na internet: www.secovi-rs.com.br

- Pernambuco
Na internet: www.secovi-pe.com.br

- Ceará
Na internet: www.secovi-ce.com.br

- Santa Catarina
Na internet: www.secovi-sc.com.br

- Rio Gde do Sul
Na internet: www.secovi-rs.com.br

- Paraná
Na internet: http://www.secovi.hendrix.com.br/

- Bahia
Na internet: www.secovi-ba.com.br

Fonte: Sindiconet

segunda-feira, 18 de janeiro de 2010

De ­olho nos ma­te­riais

A es­co­lha cor­re­ta dos ma­te­riais é mui­to im­por­tan­te pa­ra um bom re­sul­ta­do. Ve­ja pa­ra que ser­ve ca­da um de­les:

1) Rolos

Os rolos são ideais para áreas grandes como paredes ou tetos;
- rolo de lã (pêlo baixo) - indicado para tintas PVA e acrílica;
- rolo de espuma - indicado para esmaltes, tinta óleo e vernizes;
- Rolo de espuma rígida ou borracha - indicado para dar efeito em textura.

2) Pincéis

A qualidade do pincel tem um efeito direto na qualidade do acabamento e na facilidade em controlar e aplicar a tinta:
- com cerdas escuras - indicados para aplicação de tintas a base de solvente como os esmaltes, tintas óleo e vernizes.
- com cerdas grisalhas - indicados para aplicação de tintas a base de água como as tintas PVA e acrílica.

3) Outras ferramentas:

Espátulas de aço: usadas para aplicação de massas em pequenas áreas
Desempenadeiras de aço: ideais para a aplicação de massas em grandes áreas

4) Como conservar os materiais?

Limpe e guarde os materiais de maneira correta:
Tintas a base de solvente, esmalte, verniz, tinta óleo - limpar os materiais com jornal e lavar com água raz ou thinner.
Tintas a base de água (tinta acrílica e PVA): lavar os pincéis com água e sabão.
Depois de aprender a utilizar corretamente cada material, a principal regra na hora de aplicar a tinta é começar usando cores mais suaves, com pequenos detalhes em tons intensos, e seguir a seguinte ordem para pintar um ambiente: comece pelo teto, siga pelas paredes, depois pinte as portas, janelas e, finalmente, o rodapé. Desta maneira, você economizará tempo e dinheiro.

5) Evite os problemas

Para evitar o surgimento de manchas esbranquiçadas na superfície pintada, chamada de eflorescência, é essencial aguardar a secagem da superfície antes de aplicar a tinta.
Bolhas em pinturas sobre alvenarias em paredes internas podem ser evitadas com a eliminação da poeira do lixamento da massa corrida e diluindo muito bem a tinta. O uso de massa corrida muito fraca, de baixa qualidade, também pode provocar bolhas.
O descascamento da tinta pode ocorrer quando a pintura for executada sobre caiação (camada de pó de cal). Evite este problema eliminando as partes soltas ou mal aderidas, raspando ou escovando a superfície.
Para evitar que a pintura se esfarele com o tempo, deve-se aguardar cerca de 28 dias para que um reboco novo esteja curado.

6) Calcule a quantidade certa de tinta

A escolha da tinta correta para pintar cada ambiente também é essencial para o sucesso da pintura. As Tintas Solventex possui um produto específico para cada ambiente, desde esmaltes sintéticos a texturas, evitando problemas com o uso de materiais incorretos. No site da empresa (www.solventex.com.br) há informaçãoes que auxiliam o usuário calcular a quantidade exata de tinta que será necessária para pintar um determinado ambiente.

Fonte: Folha de Londrina/Secovi-PR

quinta-feira, 14 de janeiro de 2010

Fundo de Reserva

Muitas dúvidas giram em torno do fundo de reserva do condomínio. Como arrecadá-lo? Em que situação ele deve ser usado?

Para esclarecer essas questões, o artigo 22 da Lei 8.245/91 traz que o fundo de reserva tem a função de cobrir as despesas extraordinárias do condomínio, sendo obrigação do proprietário constituí-lo.

Todo condomínio deve ter um fundo de reserva. Para formá-lo, é necessário aplicar mensalmente uma porcentagem sobre o orçamento total das despesas ordinárias. A convenção do edifício deve fixar critérios no que diz respeito ao fundo.

A assessora jurídica do Secovi-PR, Adiloar Franco Zemuner, explica que o fundo de reserva não deve ser distribuído aos condôminos e nem deve ser objeto de restituição a moradores que porventura venham a alienar a sua unidade autônoma ou que venham a deixar o condomínio. "Seu montante é de propriedade do condomínio e não dos condôminos. Por tal razão, o condômino que se retira do condomínio por ter vendido sua unidade, não tem direito a restituir a parte que contribuiu para o fundo", considera.

Fundo de Reserva

É importante esclarecer que o fundo de reserva deve ser aplicado em caderneta de poupança, em estabelecimento bancário escolhido pelo síndico, podendo ser ratificado pelo Conselho Fiscal ou por outro órgão que o substitua. "Os síndicos devem ter o cuidado de não aplicar o fundo em títulos ou congêneres, dado ao fator da variação de risco e, ainda, pela impossibilidade de sua retirada imediata, numa situação de extrema necessidade", alerta a assessora. Todo condomínio deve ter valores separados sob rubrica "Fundo de Reserva", visando sua utilização exclusivamente para despesas extraordinárias e eventuais.

A assessora enfatiza que o fundo não deve ser utilizado para atender suprimentos de caixa, podendo o síndico fazê-lo em caso de emergência, a fim de atender despesas inadiáveis e que dizem respeito à supressão de serviços básicos ao condomínio, responsabilizando-se por recompor o saldo antes existente. O fundo de reserva pode ser utilizado pelo síndico para qualquer tipo de investimento, manutenção e/ou conservação desde que, autorizado por deliberação em Assembléia Geral Extraordinária, convocada especificamente para esse fim.

Fonte: Folha de Londrina - Notícias/Sevoci-PR

Condomínio: o arrematante e a taxa condominial

Quando o condômino deixa de pagar as taxas condominiais, é cobrado primeiramente pela administradora e, se não efetuar o pagamento, ela envia documentação para que o advogado distribua a ação judicial de cobrança.

Caso não pague, o imóvel, no final do processo, será levado à praça pública e, dependendo do valor da dívida, será arrematado ou adjudicado pelo condomínio, ou arrematado por terceiros.

É importante lembrar que a dívida de taxas condominiais recai sempre sobre o imóvel. Assim, não importa se ele é vendido durante o transcurso da ação judicial ou se é arrematado em ação movida por terceiros. Estes é que, ao adquirirem a unidade, passam a ser os devedores.

Ao ser a unidade arrematada, é expedida pelo cartório da Vara onde tramitou o processo, a Carta de Arrematação, que será levada pelo adquirente para o registro de imóveis, a fim de oficializar a transferência. E também, se o imóvel estiver ocupado, deverá o arrematante promover a imissão de posse.

Até que o arrematante tenha a posse do imóvel e a carta de arrematação seja registrada, há um hiato de tempo, durante o qual vão se vencendo outras taxas condominiais. E a dúvida, principalmente da administradora e do síndico, é de quem cobrar esse período.

Esta questão foi abordada pela Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, em que figurou como relator o desembargador federal Luiz Stefanini, na apelação civil nº 948330, publicada no dia 04 de março de 2008, que assim entendeu: "É pacífico o entendimento jurisprudencial e doutrinário no sentido de que, tratando-se as despesas condominiais de obrigação "propter rem" (que recai sobre a coisa), responde o adquirente, mesmo no caso de arrematação, pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que vencidas antes da alienação e que não esteja o arrematante na posse do bem".

Assim, diante dessa decisão, não resta dúvida alguma a respeito de quem cobrar as taxas condominiais. Independentemente da expedição da Carta de Arrematação e seu conseqüente registro, independentemente do arrematante ter tomado posse do imóvel, a administradora do condomínio, assim que tomar conhecimento da arrematação, deve cobrar do arrematante as taxas não incluídas na ação de cobrança que propôs contra o condômino inadimplente.

O artigo 1.345 do Novo Código Civil é expresso: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".

Daphnis Citti de Lauro é advogado, autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.

Fonte: Repórter Diário - Daphnis Citti de Lauro

terça-feira, 12 de janeiro de 2010

Câmara de Arbitragem

Opção prevista em lei é forma de resolver problemas condominiais rapidamente

Criada em 1996 pela Lei 9.307, a Câmara de Arbitragem é uma forma de resolver os mais diversos problemas ainda pouco utilizada nos condomínios. Mas a adoção deste formato tem crescido.

Intrigas, dívidas, sorteio de vagas, animais, enfim, todas aquelas discussões que geram processos na Justiça comum podem ser solucionados de forma simples e rápida por meio da arbitragem. Em Goiás, por exemplo, 90% dos contratos imobiliários, incluindo locação, contemplam a cláusula arbitral.

VALIDADE/ LEGITIMIDADE

Tudo que é resolvido pela Câmara de Arbitragem tem o mesmo valor de uma sentença dada pelo Poder Judiciário comum. A própria sentença arbitral ratifica a decisão e não há necessidade de registros, como por exemplo, em cartório.

Qual a utilidade e Quando se aplica

UTILIDADE

- Resolver problemas de inadimplência de forma rápida e sigilosa.

- Solucionar conflito entre moradores por conta de animais. Tudo ocorre rapidamente e sem deixar rancor.

- Acabar com problemas relacionados ao uso das áreas comuns.

- Dúvidas sobre a escolha das vagas na garagem também podem ser solucionadas.

- Pendências de contratos de locação, compra e venda.

- Qualquer tipo de contrato que envolva valores – como seguros, financiamentos, imóveis e prestadores de serviço – podem ser resolvidos. E não há limites de valores.

QUANDO USAR

Condominal

- Inadimplência, questões relativas a áreas comuns, animais, fachada, etc.

Questões trabalhistas

- Dispensas individuais e coletivas, dissídios e acordos

Cível

- Indenização por danos morais e materiais, por exemplo.

Comercial

- Inadimplência, títulos de crédito, financiamento, compra, venda e locação, entre outros.

- Alguns casos só podem ser resolvidos pela Justiça Comum, como os que tratam de direitos indisponíveis, os impossíveis de renúncia e transação, como direito de personalidade, direito político e de natureza pública.

Como usar

O uso da Câmara de Arbitragem para solução de problemas é simples. O custo é baixo e a pendência normalmente é resolvida na hora.

- A câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, acompanhadas ou não de advogados e de um árbitro (ele será responsável por decidir o conflito).

- A Lei de Arbitragem não exige a presença de advogados, mas é recomendável a participação de um.

- O condomínio para fazer uso da câmara deve aprovar o item em Assembléia com votação mínima correspondente à maioria dos presentes. No edital de convocação deve constar o item para eleição de câmara para solução de conflitos relacionados ao condomínio, bem como a empresa que fará o trâmite do processo.

- Existem no mercado várias empresas que atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da escolhida deve ser ratificado pela Assembléia.

- Sem a aprovação da Assembléia o morador não é obrigado a comparecer a um Tribunal de Arbitragem para solucionar pendências, por isso a obrigação de ter o item aprovado.

- Depois da votação, não haverá custo para o condomínio. A câmara só gera custo quando é acionada, mas os valores são bem menores que na Justiça Comum (veja exemplo em JUSTIÇA COMUM X CÂMARA DE ARBITRAGEM)

- No edital de convocação para assembléia deverá constar o item “Eleição de Câmara Arbitral para dirimir questões inerentes ao condomínio”. Após o item ser submetido à votação e aprovado pelos condôminos, deverá constar no regulamento texto como: “Foi eleita a Câmara Arbitral denominada (nome da empresa), estabelecida à (endereço da Câmara aprovada), CNPJ... , para através dela serem submetidos a arbitragem todas as controvérsias inerentes ao condomínio”.

Passo a passo

Ao optar pela Câmara de Arbitragem, o condomínio deve seguir alguns passos. O primeiro deles é a aprovação (maioria dos presentes), do uso desse sistema em assembléia, como descrito no item COMO USAR. Abaixo, as demais fases do processo através da arbitragem.

- Para iniciar o processo o condomínio deve ter aprovado na Assembléia, com aprovação da maioria dos presentes, o nome da empresa que atua como Câmara Arbitral. Ela fará o trâmite do processo.

- Essas empresas funcionam como qualquer outra companhia e são regidas pela Lei de Arbitragem (9.307/96).

- A Câmara de Arbitragem organiza todo o processo e reúne as partes.

- Um exemplo é a inadimplência de condôminos. O síndico reúne a documentação e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes envolvidas para fazer a conciliação.

- Quando a Câmara é acionada, a outra parte recebe uma convocação. Quando o uso é aprovado em assembléia, o comparecimento se torna obrigatório.

- A Câmara chama as partes para um acordo. Se houver acordo, é emitida uma ata e homologa-se o que ficou acordado entre as partes. Por exemplo, parcelamento da dívida, previsão de multa em atraso, este documento traz todo o histórico do processo.

- Quando não há um acordo, a Câmara Arbitral, com base no que foi apresentado (pode haver o pedido de novos documentos e perícia), dá o parecer de qual parte está correta. Essa decisão é chamada de sentença arbitral, a qual não há contestação.

- Após essa sentença, fica estabelecido um prazo de cinco dias para a outra parte se manifestar. Caso não haja contato, a sentença é encaminhada para o Poder Judiciário, ou seja, a Justiça Comum, que irá executar a decisão.

- As conversas acontecem no local onde funciona a Câmara Arbitral, que possui salas adequadas para que se faça a conciliação das partes.

- Cada tribunal tem tarifário próprio, normalmente, os valores estão associados ao valor da ação. Costuma-se cobrar, em média, de 1% a 3% do valor envolvido, sendo no mínimo R$ 350,00 aproximadamente (nos dias atuais).

Câmara de Arbitragem X Justiça Comum

Tabela comparativa:

Câmara de Arbitragem

- Judiciário não interfere nas decisões. Todos os conflitos são resolvidos entre as partes, por meio de diálogo e acordo
- Desafoga os tribunais da Justiça
- Processo regido de forma objetiva e com linguagem do dia-a-dia
- Andamento do processo é mais ágil e menos burocrático

Justiça Comum

- Existe a intervenção do Judiciário
- Afoga ainda mais os tribunais de Justiça
- Processo regido por muita formalidade, o que dificulta o entendimento
- Andamento do processo é demorado pelas etapas e burocracia que devem ser seguidas

Exemplo: Processo Trabalhista

Câmara de Arbitragem

- Prazo para marcar audiência: máximo 10 dias
- A resolução do caso leva duas horas em audiência única
- Não há custos para o trabalhador e todo o processo custa de 3% a 1% sobre o valor da causa

Justiça Comum

- Prazo para marcar audiência: pode levar 4 meses após a entrada da ação
- A resolução do caso pode levar de dois a sete anos se não resolvida na primeira audiência
- Na Justiça comum, um processo trabalhista custa aproximadamente R$ 5.000,00

Entrevista

Ricardo Barcellos, da Câmara Nacional de Mediação e Arbitragem (TNA)

SINDICO NET - Uma câmara de arbitragem precisa ser formada por quantas pessoas? É necessária a presença de um advogado? Quem faz o papel de juiz (conciliador)?

RICARDO BARCELLOS - Uma câmara de arbitragem poderá ser formada pelas partes em litígio (que poderão ou não estar acompanhadas de seus advogados) e do árbitro, que será a pessoa imparcial para decidir o conflito. Apesar da Lei de Arbitragem não exigir a presença de advogados, o TNA – Câmara Nacional de Mediação e Arbitragem - em seu regulamento entende sim, ser indispensável a participação de um advogado. Se as partes não comparecerem acompanhadas desse profissional, um advogado nomeado pelo TNA ficará à disposição.

SINDICONET - As decisões tomadas nesse ambiente têm valor jurídico similar ao de um processo na Justiça Comum? Como isso fica ratificado? É preciso algum registro em cartório?

BARCELLOS - A sentença arbitral produz entre as partes e seus sucessores, os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo. Fica ratificado pela própria sentença arbitral, não sendo necessário seu registro em cartório.

SINDICONET - Essas Câmaras podem resolver a maioria dos problemas, inclusive contratos que envolvam valores. Existe um teto fixado para os valores dos contratos ou pode-se trabalhar com documentos que envolvam qualquer valor?

BARCELLOS - Não existe um teto. Questões que envolvam direitos patrimoniais disponíveis de qualquer valor podem ser resolvidas através da arbitragem.

SINDICONET - É comum os condomínios adotarem a prática da Câmara de Arbitragem?

BARCELLOS - Cada vez com maior freqüência os condomínios estão buscando na Arbitragem alternativa para solucionar seus conflitos entre moradores, com fornecedores, decorrentes de relação de trabalho, inadimplência etc. A título de curiosidade, em Goiás, 90% dos contratos imobiliários, incluindo locação, prestação de serviço, administração e compra e venda, já incluem a cláusula arbitral. Acompanhamos o andamento de algumas cobranças de taxas condominiais que resultaram em acordo satisfatório para ambas as partes.

SINDICONET - A instalação da Câmara em um condomínio depende apenas da votação em Assembléia?

BARCELLOS - Segundo nosso entendimento sim. No edital de convocação para assembléia deverá constar o item “Eleição de Câmara Arbitral para dirimir questões inerentes ao condomínio” e na assembléia, após submeter à aprovação constar que “Foi eleita a Câmara Arbitral denominada, estabelecida à...., CNPJ... , para através dela serem submetidos a arbitragem todas as controvérsias inerentes ao condomínio”. Da mesma forma, ou seja, através de simples assembléia, pode ser eleita outra entidade arbitral em substituição se por algum motivo a inicial não atingir os objetivos.

SINDICONET - Há algum custo na implantação?

BARCELLOS - Não, não existe nenhum ônus para a implantação e para a manutenção. Somente haverá custas, caso surja algum conflito e este precise ser levado à arbitragem. Assim como acontece quando se leva algum assunto à solução do Judiciário

SINDICONET - Quais são as maiores vantagens e quais as desvantagens da Câmara em relação à Justiça Comum?

BARCELLOS - São muitas as vantagens de solucionar os conflitos através da arbitragem. Como: sigilo, pois somente as partes envolvidas possuem acesso ao procedimento arbitral, baixo custo, no TNA – Câmara Nacional de Mediação e Arbitragem as custas importam em 1% sobre o valor da causa, especialização, a sentença arbitral será proferida por um ou mais árbitros especializados sobre o assunto (médicos, advogados, engenheiros etc.), e finalmente a sua eficácia, por produzir os mesmos efeitos da sentença judicial, constituindo um título executivo judicial, sem caber recurso.

Quanto às desvantagens, se a proposta é resolver o problema de forma rápida, sem burocracia, em sigilo e a baixo custo não existem desvantagens. No entanto, para aqueles cujo interesse é prolongar a discussão sobre o assunto ad eterno, sem dúvida existe esse fator de celeridade como a única desvantagem.

SINDICONET - Decisões tomadas na Câmara de Arbitragem podem ser contestadas posteriormente em outras instâncias?

BARCELLOS - Quanto ao mérito do que foi decidido não. Poderá, no entanto, a parte insatisfeita com a decisão solicitar a anulação da sentença, porém, para que isto seja possível deverá apresentar vício, ou seja, não ter a sentença preenchido todos seus requisitos de validade, ou na hipótese de ter sido proferia por quem era impedido legalmente.

SINDICONET - Em que situações a pessoa deve optar pela Câmara e em quais ocasiões ela deve partir para a Justiça Comum?

BARCELLOS - De acordo com o art.1º da Lei de Arbitragem poderão ser objeto de arbitragem os conflitos relativos a direitos patrimoniais disponíveis, que são aqueles que podem ser avaliados, transmitidos e até renunciados, ou seja, passíveis de transação.

Deve se socorrer da Justiça Comum quando os conflitos versarem sobre direitos indisponíveis, aqueles impossíveis de renúncia e transação, como os que dizem respeito ao direito da personalidade, os direitos políticos, e os de natureza pública em geral.

Fonte: Sindiconet

segunda-feira, 11 de janeiro de 2010

Nova tabela de contribuição do INSS

Veja abaixo a nova tabela de contribuição do INSS dos segurados empregados, empregados domésticos e trabalhadores avulsos, fixada pela Portaria Interministerial MPS/MF nº 350. As alíquotas são relativas aos salários pagos em janeiro e deverão ser recolhidas apenas em fevereiro.


SALÁRIO-DE-CONTRIBUIÇÃO(R$)

a) até 1.024,97
b) de 1.024,98 até 1.708,27
c) de 1.708,28 até 3.416,54

ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO AO INSS

a) 8,00%
b) 9,00%
c) 11,00%


Fonte: Secovi Rio

sexta-feira, 8 de janeiro de 2010

Cuidados com elevadores durante as férias escolares

É no período de férias escolares que os pais ficam ainda mais preocupados com a segurança dos filhos. Com mais tempo livre, os riscos de acidentes podem ser maiores. Para aqueles que residem em condomínios, o elevador é um equipamento que deve ser utilizado com cuidado para não ocorrer incidentes. O elevador é um dos meios de transporte mais seguros, porém é preciso utilizá-lo de forma consciente e respeitar seus limites. Veja abaixo, algumas dicas da Elevadores Otis de como prevenir acidentes e manter este equipamento funcionando com segurança.

A atenção deve ser redobrada com as crianças. Elas não devem andar sozinhas em elevadores, especialmente as menores de dez anos, pois, no caso de uma pane, não teriam maturidade suficiente para lidar com a situação. Os adultos devem orientá-las para permanecerem afastadas da porta quando estiverem dentro da cabina. Atividades como andar de skate, patins, jogar bola, dentre outras, não devem ser praticadas nos corredores, devido à proximidade com as portas dos elevadores.

Brincar, pular, balançar, forçar a abertura da porta ou segurá-la com objetos e apertar botões desnecessários são algumas das ações que não devem ser praticadas. Corre-se o risco de ocasionar problemas para o funcionamento do equipamento, além de aumentar a possibilidade de uma pane.

Em caso de paradas por falta de energia ou defeito, mantenha a calma e aguarde o socorro dentro da cabina, que é o local seguro. As pessoas nunca devem tentar sair sozinhas, especialmente se o equipamento estiver parado entre dois andares, pois há o risco de voltar a funcionar e causar acidentes fatais. O resgate deve ser realizado somente por profissionais qualificados e autorizados. Para comprovar a segurança, o elevador possui um freio mecânico que é acionado mesmo na falta de energia elétrica, o que impede sua queda brusca.


DICAS DE SEGURANÇA EM ELEVADORES


† Antes de entrar na cabina, certifique-se de que o elevador encontra-se parado naquele andar;

† Não aperte várias vezes o botão de chamada;

† Não acione dois ou mais elevadores ao mesmo tempo;

† Antes de entrar e sair do elevador, observe se a cabina está totalmente parada e nivelada no andar. Aguarde a abertura total da porta para entrar ou sair da cabina;

† Não tente apressar a abertura das portas com as mãos. Não adiante a abertura ou atrase o fechamento normal das portas;

† Se ocorrer uma pane ou falta de energia e o elevador parar, permaneça dentro da cabina;

† Com o elevador parado, nunca tente sair sozinho. Aguarde um técnico ou socorro especializado;

† Em caso de incêndio, utilize a escada. Se estiver dentro do elevador, desça até o andar mais próximo e utilize as escadas;

† Não fume dentro da cabina;

† Não exceda a carga máxima estipulada pelo fabricante;

† Não permita o uso da casa de máquinas para guardar materiais não relacionados ao elevador;

† Tenha a chave da casa de máquinas guardada em segurança e verifique, periodicamente, se a porta, que deve permanecer trancada, não foi violada. Esta chave deve ser manipulada somente por profissionais técnicos ou bombeiros.

Fonte: Otis Elevadores

quinta-feira, 7 de janeiro de 2010

Botijão grande de gás fica 6% mais caro

Unidade de 13 quilos não terá aumento. Reajuste vai pesar nos condomínios

Rio - A Petrobras anunciou ontem o reajuste no preço do gás liquefeito de petróleo (GLP, o gás de cozinha) para uso comercial e industrial. Segundo a estatal, incluindo impostos, a alta será de 6,6%. Os novos valores começam a vigorar hoje.

O reajuste não é válido para botijões de 13 quilos ou menores — cujos preços estão estáveis desde dezembro de 2002 devido à política governamental. Ou seja, o reajuste é válido para botijões grandes, de 45 ou 90 quilos, usados em condomínios e restaurantes. Ele vai impactar, portanto, os preços das refeições prontas e das cotas condominiais em prédios que usam o GPL.

O aumento é o primeiro desde dezembro de 2007. Segundo o Sindicato das Empresas Distribuidoras de GLP (Sindigás), o produto vendido a granel no País custa atualmente entre 14% e 15% a mais do que o preço do gás importado.

Fonte: O Dia Online

terça-feira, 5 de janeiro de 2010

Relacionamento com vizinhos

Conviver bem com vizinhos depende também da sua atitude como morador

Na comunidade
Você vai querer se sentir parte de uma comunidade. Use o condomínio como o balão de ensaio para se aproximar das pessoas, compartilhando interesses e experiências.

É simpatia
Apresentar-se a vizinhos que acabam de se mudar, oferecendo-se para o que for necessário e para um cafezinho em sua casa, é a melhor maneira de começar a criar laços.

Com educação
Quando há clareza nas normas e todo mundo está acostumado a respeitá- las, a vida flui de maneira mais serena. Fique sempre atento aos deslizes - os seus e os dos outros.

Só gentileza
Segurar o elevador se tiver mais alguém para subir é o básico, embora muita gente tenha se esquecido disso. E cumprimentar a todos, de preferência pelo nome, um luxo!

Em silêncio
Não é preciso isolar acusticamente as dependências do apartamento. Basta que os horários de silêncio sejam respeitados. E conforme-se: uma vez ou outra, alguém dará uma festa.

Festeiros
Você vai adorar receber seus amigos. Mas convide para a festa o vizinho mais próximo caso vá fazer barulho atá mais tarde. Se o agito não for todos os dias, ele vai levar numa boa.

Sem calote
Tudo está nos trinques, pois pagar o condomínio em dia, evitando uma sobrecarga financeira aos condôminos, é a melhor maneira de ter fôlego para fazer melhorias no prédio.

Mais economia
Preservar os benefícios que forem de uso de todos (como cuidar para manter em uso a área de lazer ou não usar a torneira do jardim para lavar o carro) faz todos economizarem.

Sem abuso
O porteiro é atento e educado, mas ninguém vai pedir para ele carregar aquele armário que está sendo trocado em seu horário de almoço. Ele é funcionário de todos.

Com presença
Reuniões objetivas e com um roteiro economizam tempo e paciência. Participar das reuniões para depois não reclamar do que foi decidido em sua ausência é importante.

Fonte: Editora Abril - www.abril.com.br/noticias/ciencia-saude

segunda-feira, 4 de janeiro de 2010

Condomínios têm 10 dias para contestar o FAP

Prazo começou a contar a partir de 14/12/2009. Fator Acidentário de Prevenção é atribuído pelo Ministério da Previdência Social

Condomínios e empresas que não concordarem com os dados que compuseram o cálculo do seu FAP – Fator Acidentário de Prevenção, divulgado no site da Previdência Social desde 30/9/2009, poderão contestar o índice atribuído pelo Ministério da Previdência Social perante o Departamento de Políticas de Saúde e Segurança Ocupacional daquele Ministério, no prazo de 30 (trinta) dias, contado a partir de 14/12/2009.

Conforme a Portaria Interministerial MPS/MF nº 329, publicada no DOU de 11/12/2009, as contestações já apresentadas serão encaminhadas ao órgão competente e o resultado do julgamento será disponibilizado no site do Ministério da Previdência Social e, mediante link, no site da Secretaria da Receita Federal do Brasil.

Caso, do julgamento da contestação, resulte FAP inferior ao atribuído pelo Ministério da Previdência Social e, em razão dessa redução, houver crédito em favor do contribuinte, este poderá compensá-lo na forma da legislação tributária aplicável.

O que é – Relembrando, o FAP consiste em multiplicador, apurado anualmente, que permitirá à Previdência Social reduzir em até 50% ou aumentar em até 100% a contribuição de Risco Ambiental do Trabalho (RAT) incidente sobre a folha de salários, considerando o desempenho de cada empregador no que concerne à manutenção da segurança e saúde no ambiente de trabalho (menos ou mais acidentes de trabalho), em relação à respectiva atividade econômica.

O FAP atribuído pelo MPS para cada empresa/condomínio, juntamente com os dados que compuseram o cálculo, e que determinará o percentual da contribuição previdenciária SAT/RAT a ser recolhido por cada empregador a partir da competência janeiro/2010, estão disponíveis no site do MPS (www.mpas.gov.br).


Fonte: Espaço Secovi - SíndicoNet

É possível promover a expulsão de um condômino?

Por Luis Felipe Dalmedico Silveira

A vida em condomínio costuma realçar um aspecto muitas vezes ignorado quando se tem em vista a utilização de bens imóveis. Construiu-se, ao longo do tempo, um dogma de que, ao proprietário, seria atribuído um direito ilimitado sobre os bens de que é titular. Este exercício, obviamente, traz conseqüências que transcendem e rompem a esfera jurídica do proprietário, passando a atingir outros indivíduos. Mas sempre prevaleceu – e, no mais das vezes, prevalece ainda, no senso comum – a idéia de que, ao proprietário, seria deferido um “super direito”, que subjulgaria todo e qualquer interesse alheio.

Esta noção, diga-se desde já, não procede. A idéia de que o uso da propriedade imobiliária se encontra limitada por interesses estranhos ao do proprietário é, como dito, mais visível nas relações existentes em condomínio. E isto porque é nestas circunstâncias que se identifica, com bastante clareza, a forma como o comportamento de um condômino atinge, positiva ou negativamente, outro individuo.

Certo, portanto, que a propriedade não defere ao titular só direitos, mas também deveres, cabe, por ora, a seguinte indagação: qual medida adotar quando um condômino descumpre as obrigações que lhe são impostas tanto pela convenção de condomínio, quanto pelas regras gerais de convivência humana?

Questão presente nas discussões envolvendo a vida em condomínio é a possibilidade ou não de expulsão do condômino descumpridor de suas obrigações.

O parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil prevê a aplicação de multa em até dez vezes o valor da contribuição condominial quando o “condômino ou possuidor, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores”. Mais: prevê – e aí reside o problema – que esta multa deverá ser aplicada “até ulterior deliberação da assembléia”.

Muitos entendem – e foi esse, inclusive, o posicionamento do Congresso Nacional quando da edição do dispositivo, em 2001 – que essa parte final do dispositivo atribuiria àquela multa um caráter meramente preliminar, cautelar e anterior à uma outra sanção mais grave. Esta sanção, no caso, seria a própria expulsão do condômino infrator.

Esta solução já se encontra presente em vários ordenamentos, como o alemão, o suíço e o espanhol. No Brasil, como visto, não vem expressamente prevista em lei, mas é, ainda sim, mencionada por vários estudiosos do direito civil.
Há muita controvérsia a respeito do tema. Seus opositores sustentam que a medida seria desproporcional, que atentaria contra a dignidade da pessoa humana e a garantia constitucional à propriedade. De outra banda, há os que entendem que a medida é salutar, uma vez que representaria instrumento de efetivação da garantia também constitucional da “função social da propriedade”.

A par do debate, foi este último entendimento que prevaleceu na V Jornada de Estudos de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal. Naquela oportunidade, pacificou-se, em forma de enunciado, que é possível sim a expulsão do sujeito que, por comportamento reiterado, torna impossível a convivência com os demais condôminos ou possuidores.

A comunidade jurídica, portanto, acena para a validade de uma medida que, se bem utilizada, não só servirá como instrumento de penalização, mas também de coibição e desestimulo a adoção de comportamentos anti-sociais.

Fonte: www.portalsousas.com.br - Colunista Luis Felipe Dalmedico Silveira é advogado, especialista em Direito Privado pela Fundação Getulio Vargas (FGV). luisfelipe.adv@gmail.com