Este Guia sobre Inadimplência em Condomínios responde a esta pergunta, trazendo orientações, dicas de profissionais do mercado e trechos de leis pertinentes ao assunto.O que diz a lei Código Civil, Art. 1.336. São deveres do condômino:I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas
Protesto de inadimplentes (SP, RJ e CE) - No Estado de São Paulo, a Lei 13.160 permite o protesto de inadimplentes. Veja trecho da Lei:
Lei 13.160 / I - o item 7: “7 - Havendo interesse da administração pública federal, estadual ou municipal, os tabelionatos de protesto de títulos e de outros documentos de dívida ficam obrigados a recepcionar para protesto comum ou falimentar, as certidões de dívida ativa, devidamente inscrita, independentemente de prévio depósito dos emolumentos, custas, contribuições e de qualquer outra despesa, cujos valores serão pagos na forma prevista no item 6, bem como o crédito decorrente de aluguel e de seus encargos, desde que provado por contrato escrito, e ainda o crédito do condomínio, decorrente das quotas de rateio de despesas e da aplicação de multas, na forma da lei ou convenção de condomínio, devidas pelo condômino ou possuidor da unidade.
- No Rio de Janeiro, o processo n° 2006.061.002511-0 da Corregedoria Geral da Justiça do Rio possibilita o protesto de inadimplentes
- No Ceará, o protesto de inadimplentes também é possível
Multa, juros, correção- Segundo o novo Código Civil, a multa por atraso em pagamento deve ser de 2%. Os juros devem ser os contidos na Convenção. Caso a convenção seja omissa, devem respeitar o patamar de 1% ao mês. Para aumentar os juros, é preciso alterar a Convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos.
- A multa também é válida para condomínios com Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/1/2003.
- No caso acima, a cláusula da Convenção que prevê multa maior que 2% perde automaticamente a validade legal, não sendo necessário, portanto, alterá-la.
- As dívidas anteriores à entrada em vigor do Código Civil (11/1/2003) têm a multa que a Convenção do condomínio estipulava à época, até o teto de 20%.
- Atrasos em rateios extraordinários obedecem às mesmas regras.
- A multa de 2% não vale para o atraso de penalidades decorrentes de desrespeito ao Regulamento Interno.
- Nota: apesar de o Novo Código Civil ter diminuído o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser:
"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."
No caso da convenção não prever a cobrança de juros além do patamar de 1% ao mês, como ocorre na maioria dos casos, a mesma poderá ser alterada para adequar-se à nova realidade do mercado. Para tanto, é preciso aprovação de 2/3 dos condôminos.
Penalidades ao inadimplenteConfira abaixo lista com 07 tipos de penalidades permitidas e não permitidas ao inadimplente, de acordo com a legislação.1) Multa de 2%, Juros e Proibição de votar -
PODEPenalidades permitidas para o inadimplente, segundo o Código Civil:
Multa de 2% e juros de até 1% ao mês - ou conforme a convenção determinar -correspondentes às taxas em atraso
Proibição de votar e ser votado em Assembléias.
Atenção: De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida.
Alguns condomínios, no intuito de favorecer os bons pagadores, promovem descontos para quem paga em dia. Entretanto, esse tipo de procedimnto não é recomendado, pois expõe o condomínio ao risco de sofrer ação judicial por parte do inadimplente que se sinta prejudicado.
2) Protesto de boletos vencidos -
PODE (sp e rj)Nos Estrados do Rio de Janeiro e São Paulo já é possível aplicar esta prática de forma Legal.
3) Represálias -
NÃO RECOMENDADOSão legalmente proibidas represálias, como cortar o fornecimento de água, luz ou gás, desligar o interfone, ou vetar o acesso a dependências comuns como garagem, piscina, sauna ou salão de festas.
Portanto, cuidado: na ânsia de pressionar os devedores, você pode se prejudicar, expondo-se a processos de indenização por danos morais.
Mesmo a divulgação da lista dos inadimplentes pode causar problemas legais.
Confira a legislação que pode ser invocada em uma ação deste tipo:
- Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena-detenção, de 15 (quinze) dias a 1 (um) mês, ou multa, além da pena correspondente à violência".
Nota: Apesar das considerações acima, em 2009, um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (02011630) considerou válida a deliberação de assembléia, impedindo o inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira.
4) Corte de água via Hidrômetros Individuais -
DEPENDEEm condomínios com hidrômetros individualizados , dependendo do caso, pode existir a possibilidade de corte no fornecimento de água. Mesmo assim, o condomínio corre riscos de sofrer uma ação.
5) Penhora -
PODE-
A unidade devedora pode ser penhorada e leiloada para a quitação da dívida com o condomínio. Esta é a medida extrema em uma ação judicial para cobrança de taxas condominiais atrasadas.
- O bem penhorado varia em função do valor da dívida. A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros.
6) Inscrição no SPC/ SERASA -
DEPENDE-
A inscrição no SPC só é possível mediante acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação comercial. O SERASA só tem aceito inscrição de devedores cujo título (boleto) já tenha sido protestado.
- Em Estados onde o protesto de boletos vencidos não é legalizado, esta prática não é recomendável, pois não é consenso entre os juristas que a inscrição de condôminos inadimplentes seja legal. Assim, num eventual processo por danos morais e materiais contra o condomínio, há risco de condenação.
7) Multa pós-condenação na Justiça PODE
Desde junho de 2006, a Justiça se tornou mais rigorosa a cobrança dos condomínios em atraso com a entrada em vigor da lei 11.232/2005, no dia 23/6/2006.
Com a mudança, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito.
Divulgação de inadimplentes- Não é conveniente divulgar os nomes e números de apartamentos dos devedores no quadro de avisos do prédio, ou em anexo ao boleto bancário. Dois motivos:
Pode gerar uma ação por danos morais contra o Condomínio ou contra o síndico, movida pelo devedor citado.
Os inadimplentes já estão sob pressão psicológica e é provável que tenham uma reação ruim, dificultando futuros acordos.
- Em entrevista, Cláudio Anauate, atual presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), afirmou que mesmo no balancete mensal enviado aos moradores não é totalmente segura a divulgação de nomes ou números das unidades dos devedores.
- Segundo Anauate, para evitar problemas com a Justiça, o mais seguro é fazer constar a lista de inadimplentes apenas da pasta de prestação de contas do Corpo Diretivo (síndico e conselheiros). "Para a prestação de contas enviada aos condôminos, sem o correr o risco de ações judiciais, aconselho a não colocar o nome e o número da unidade", afirma.
- Se você achar esta medida excessivamente cautelosa, a divulgação do número da unidade devedora (e não de nomes) no balancete enviado aos condôminos é um procedimento bastante usado, bem como nas assembléias ordinárias.
- Como a cobrança direta e a cobrança judicial são as providências contra a inadimplência amparadas pela legislação, vale a pena centrar as forças nelas.
- Em uma ação por danos morais movida contra o condomínio, todos custeiam os honorários advocatícios da defesa - inclusive o condômino reclamante.
Taxa condominial prescreve?- As dívidas de taxas condominiais não têm um período previsto para prescreverem, ou seja, perder a validade legal.
Protesto de inadimplentes / IntroduçãoA inadimplência sempre foi um grande fantasma para síndicos e administradoras de condomínios. A redução do teto da multa por atraso de 20% para 2%, estipulada pelo Novo Código Civil em 2003, só serviu para piorar ainda mais a situação.
Mas o cenário pode começar a ficar mais favorável, pelo menos para os Estados do Rio de Janeiro e São Paulo. Por conta de Leis estaduais, desde julho de 2008 em São Paulo e desde janeiro de 2009 no Rio de Janeiro, agora tornou-se Legal e possível protestar condôminos inadimplentes.
Especialistas acreditam que este movimento é uma tendência sem volta e que, no futuro, demais Estados passem a vigorar também Leis semelhantes.
Em apenas seis meses, os resultados de São Paulo animaram até os mais pessimistas, que não acreditavam que essa Lei pegaria. No ano em que foi sancionada, segundo a administradora Lello, o índice de boletos pagos depois de 30 dias do vencimento era de 42%, em dezembro, o número já era de 54% de boletos quitados.
Mesmo com um cenário positivo, bons resultados e muitas discussões sobre essa nova Lei, as dúvidas ainda aparecem. Por isso, o SíndicoNet preparou um material que vai orientá-lo e tirar algumas dúvidas sobre o protesto de inadimplentes.
EntendaEm 2003, com o Novo Código Civil, determinou-se que a multa para o atraso no pagamento do condomínio passaria de 20 para 2% do valor pago, o que gerou um aumento de cerca de 30% na inadimplência.
Em São Paulo, com a aprovação da Lei Estadual 13.160/08, em julho de 2008, o processo de inadimplentes passou a ser legal. Da mesma maneira, usando como base a Lei paulista, o governo do Rio de Janeiro aprovou em 16 de janeiro de 2009 a Lei Estadual 5.373/09 para também tentar conter a inadimplência em condomínios.
Sendo assim, condôminos que não cumprirem com os pagamentos das taxas do condomínio poderão ter seus nomes incluídos no sistema de proteção ao crédito do SPS ou Serasa.
O que é?O protesto é o ato formal perante a justiça de se provar a inadimplência de um título de dívida e é fiscalizado pelo Poder Judiciário.
Quando o processo é formalizado, o devedor é avisado e tem três dias para efetuar os pagamentos, ou terá seu nome incluído nas listas de proteção ao crédito.
Os custos ficam por conta do devedor. O índice de recuperação de crédito chega a 74%.
Dicas e cuidados Decidir protestar um condômino deve ser uma decisão tomada com cuidado.
Por isso, independente do processo ser evitado ou não, alguns cuidados podem ser tomados pela administração para evitar surpresas com a nova Lei.
Relacionamos alguns deles:- Mantenha um cadastro atualizado dos condôminos e moradores com CPF do responsável;
- Antes de protestar o inadimplente, verifique se o rateio cobrado foi feito de acordo com o critério de divisão de despesas da Convenção (1.336, I – Código Civil);
- Antes do protesto, tente negociar com o devedor de maneira amigável, propondo um acordo;
- Recomenda-se avisar nos boletos que, se pago depois do vencimento, o título é passível de protesto;
- Para evitar questionamentos constitucionais por parte do devedor, recomenda-se que somente títulos com vencimento depois da data em que a lei entrou em vigor (22/07/2008 em São Paulo e 16/01/2009 no Rio de Janeiro) sejam protestados.
- Para protestar não é necessário aprovação em assembléia, já que se trata de uma Lei.
- Recomenda-se determinar regras para o protesto dos devedores e avisar a todos os condôminos e moradores. Assim que puder, altere o estatuto, adequando-o à nova legislação e determinando as regras.
- Se o crédito for pago diretamente para o condomínio e não em cartório, cabe ao condomínio solicitar o cancelamento do protesto. Se preferir, o condomínio pode passar essa responsabilidade ao devedor, desde que assine um termo em que reconhece tal obrigação.
Protesto de inadimplentes / Como protestarEM SÃO PAULO
Antes de dar entrada ao processo de protesto do inadimplente, recomenda-se tentar um acordo amigável. Entretanto, se essa tentativa não gerar resultados, veja os procedimentos abaixo para o protesto, que pode acontecer de maneira mais prática e fácil pela internet ou, se preferir, em um Tabelionato de Protesto de Letras e Títulos.
Passo 1)
Separarar cópia simples da Ata de Eleição do Síndico ou da Ata que transferiu para a Administradora os poderes de representação e administração do condomínio.
Obs.: não é necessário apresentar cópia de outras Atas, além das mencionadas acima, e/ou boletos;
Passo 2)
Preparar formulário ou planilha (veja modelo abaixo) constando: a especialização do débito, a indicação dos dados do condômino-devedor, bem como as declarações sob as penas da Lei, assegurando que:
a) o condomínio edilício está regularmente constituído, nos termos da Lei 4.591/64 e art. 1.332 do Código Civil; b) o valor da quota de rateio das despesas condominiais que foi aprovado em assembléia geral; c) o síndico ou a administradora está de posse da ata da assembléia geral que aprovou o valor da quota de rateio e também da ata de assembléia que elegeu o síndico ou da ata da assembléia que autorizou a transferência de poderes de representação ou as funções administrativas para a administradora (art. 1.348§ 2º, do Código Civil), obrigando-se a apresentá-las onde e quando exigido, especialmente se sobrevier sustação judicial do protesto; e d) a pessoa indicada como condômino-devedor é realmente responsável pela obrigação condominial inadimplida. (fonte: Cartilha Secovi e Serviço Central de Protesto de Títulos)
- Obs.: O formulário deve ser assinado pelo síndico ou representante do condomínio
- Veja logo abaixo modelo de formulário de encargos condominais para protesto
Passo3)
Encaminhe a documentação acima indicada pelo Instituto de Estudos de Protestos de Títulos do Brasil a um Tabelionato de Protesto de Letras e Títulos mais próximo. Você também pode fazer o processo pela Internet, através do endereço: www.protesto.com.br
Passo 4)
Após três dias úteis do preenchimento e envio do formulário e documentação, o protesto será registrado e o nome do devedor será enviado para as listas de proteção ao crédito. Se nesse período o débito for quitado, o nome não vai para a lista. Vale lembrar que qualquer despesa que possa surgir durante o processo deverá ser paga pelo devedor.
NO RIO DE JANEIRO
Documentos necessários
1. Carta-petição, com o pedido de protesto de acordo com os modelos adotados e sugeridos pelo cartório de protesto, com os documentos anexos em 2 (duas) vias.
2. Convenção do condomínio.
3. Ata de eleição do síndico.
4. Ata da AGO ou AGE que aprovou a cota ou as cotas condominiais levadas a protesto, devidamente registrada no Cartório de Títulos e Documentos.
5. Avisos de cobrança (boletos).
6. Planilha do débito assinada.
Protesto de inadimplentes / Perguntas e Respostas- Qual documentação deve ser providenciada para a consumação do protesto?Não há necessidade de se encaminhar atas de assembléias ou boletos aos Tabelionatos.
Segundo o entendimento do Instituto de Estudos de Protestos e Títulos do Brasil, Seção São Paulo – IEPTB-SP, aqui também adotado, o protesto se consumará “...mediante a apresentação de uma planilha assinada pelo síndico ou representante do condomínio, na qual constaria a especialização do débito, a indicação dos dados do condômino-devedor, bem como as declarações, sob as penas da Lei, assegurando que: a) o condomínio edilício está regularmente constituído, nos termos da Lei 4.591/64 e art. 1.332 do Código Civil; b) o valor da quota de rateio das despesas condominiais que foi aprovado em assembléia geral; c) o síndico ou a administradora está de posse da ata da assembléia geral que aprovou o valor da quota de rateio e também da ata de assembléia que elegeu o síndico ou da ata da assembléia que autorizou a transferência de poderes de representação ou as funções administrativas para a administradora (art. 1.348§ 2º, do Código Civil), obrigando-se a apresentá-las onde e quando exigido, especialmente se sobrevier sustação judicial do protesto; e d) a pessoa indicada como condômino-devedor é realmente responsável pela obrigação condominial inadimplida”.
- Qual o prazo recomendado para que o protesto seja efetivado?Tanto o aluguel como o condomínio são obrigações de trato sucessivo. Decorrido o vencimento, o condômino torna-se inadimplente, sujeito, sucessivamente, ao protesto e acionamento judicial.
Sugere-se que, constatada a falta de pagamento, o locador ou o condomínio, ou ainda seus prepostos (imobiliárias e empresas administradoras de condomínios), desenvolvam o procedimento de recuperação amigável, de modo a se evitar o protesto e a ação de cobrança. Contudo, há limite para a cobrança amigável. Decorrido um lapso de tempo que o credor considere suficiente para que o devedor se posicione sobre a proposta de acordo, etapas mais rigorosas de cobrança deverão ser desenvolvidas.
- Pode-se protestar o inquilino?Não. Cabe-se ao locatário, não ao condômino, nos termos o art. 1.334, §2º, do Código Civil. Assim, o inquilino não possui ligação com o condomínio. Caso não haja composição entre credor e devedor e se decida protestar e/ou cobrar judicialmente o valor devido, o acionado será o condômino, no caso, o locador.
- O registro errôneo de protesto pode acarretar ao condomínio responsabilidades por perdas e danos?Sim. A indicação feita pelo condomínio goza de presunção relativa de regularidade. Assim, se comprovada a má fé ou mesmo o descuido no apontamento dos dados, o protesto poderá ser sustado ou anulado, surgindo daí responsabilidades por perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções civis, administrativas ou penais.
- Em que casos se recomenda o protesto e em quais a ação de cobrança?O protesto aparece como um meio extrajudicial de cobrança, antecedendo a cobrança judicial propriamente dita.Porém, nos casos em quem já constam protestos de outras dívidas em nome do devedor, um novo protesto (da dívida de condomínio) será inócuo e somente consumirá tempo e trabalho do credor (condomínio). Assim, nos casos de inadimplência crônica, não será recomendado o caminho do protesto, sendo hipótese de uso direto de ação de cobrança.
- Caso a dívida seja protestada e o inadimplente não pague, pode ser cobrada judicialmente?Sim. Consumado o protesto da dívida condominial, deverá o credor se valer da ação de cobrança pelo procedimento sumário (art. 275, II, “b”, do Código de Processo Civil), que é o devido processo legal para que os valores pendentes sejam recuperados pelo credor (condomínio).
- E se o devedor pagar a dívida diretamente ao condomínio, e não em cartório?Neste caso, cabe ao condomínio cancelar o protesto do inadimplente. Se preferir, o devedor pode assumir a responsabilidade de retirar o protesto, mas deve assinar um termo de consciência de que essa passa a ser sua obrigação.
Acordo- Pode ser realizado acordo informal (extra-judicial) entre o síndico e o inadimplente, para que este possa quitar suas dívidas. Está dentro das atribuições do síndico propor um parcelamento da dívida (não inclui redução de valor), sem precisar da aprovação da Assembléia e do Conselho: artigo 1348 do Código Civil, inciso II
- Cuidado: o síndico não pode dispensar o inadimplente da multa e dos juros, a não ser que tenha sido autorizado por Assembléia.
- A inadimplência cessa apenas após o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da sentença judicial de cobrança. Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua para efeitos de votação em Assembléias (art. 1335 do Código Civil, inciso III)
Depósito em JuízoUsado em casos extremos e muito polêmico, exige análise jurídica individual, mas pode ser evitado
Se há uma coisa habitual em um condomínio, é a discordância. São muitas pessoas morando no mesmo lugar e querendo que tudo que as cercam esteja de acordo com os seus desejos.
Uma das armas dos insatisfeitos é o depósito de determinadas quantias em juízo – na nomenclatura oficial, a consignação judicial, ou seja, o dinheiro é depositado, mas não cai na conta do condomínio, fica pendente e, na maioria das vezes, na mão de um juiz que determina se aceita ou não as reivindicações do pagante.
Para o condômino parece simples, mas, para a administração do condomínio, é mais uma grande polêmica.
O que é?
O depósito judicial é uma ação judicial. Na grande maioria dos casos são motivados por discordâncias e desentendimentos relacionados a valores cobrados entre o condômino e a administração do condomínio.
Essa ação somente é válida se existe uma justificativa e argumentos que fundamentem a reclamação. Esses argumentos serão analisados pelo poder judiciário para determinar quem ganha o processo.
Vale lembrar que o depósito judicial não pode ser usado como uma maneira de adiar pagamentos, por exemplo, ou ser usado de maneira inadequada ou com má fé. Se o juiz do caso determinar que a ação foi aberta com um desses objetivos, pode multar a pessoa que abriu o processo em 20% do valor em questão. O perdedor também arca com todos os custos do processo ao final.
O processo
O condômino ou condomínio que deseja fazer um depósito judicial deve entrar em contato com um advogado para que seja instruído quanto ao local adequado para fazer o depósito – se no banco do fórum mais próximo ou em um juizado especial.
No momento do depósito, o solicitante deve apresentar suas justificativas e argumentos. Se aceitos, é fornecida autorização para o depósito e a ação é iniciada.
Quem deve receber o valor é avisado que determinada quantia está disponível. Se o valor depositado for aceito, o processo é encerrado. Se não, cabe ao recebedor apresentar seus argumentos para a negativa. O juiz do caso, então, decide quem tem razão com relação aos valores apresentados.
Casos
Um processo judicial como este pode levar de um a oito anos, segundo o advogado Kaersus Donizete de Deus, da Michel Rosenthal Wagner Advogados.
Os depósitos judiciais podem ser usados em inúmeras situações. A grande maioria, no entanto, gira em torno de duas bases:
1ª. Contestar valor cobrado
O depósito judicial pode ser usado para questionar um valor cobrado, seja porque não é o valor combinado inicialmente ou porque uma das partes não concorda com os cálculos para obter esse valor.
Encaixam-se nesse perfil situações como: aumento da taxa condominial sem aviso ou votação, pagamento de dívidas que incluem o cálculo de juros e correções, obras ou reformas que ultrapassam o valor estipulado para rateio, intenção de pagamento de dívida sem aceitação de recebimento por parte do condomínio, entre muitos outros.
2º. Contestar possíveis irregularidades na aprovação de valores
Nesse caso, diferente do primeiro, tem-se, inicialmente, uma ação judicial que deve ser aberta para questionar determinada atitude da administração do condomínio – como a cobrança de valores sem aprovação ou a irregularidades na votação de orçamentos.
Para que o condômino não fique inadimplente ele pode solicitar ao juiz do caso uma autorização para o depósito judicial do valor em questão. Se autorizado o depósito, o juiz determina o valor e, somente assim, ele será válido até o fim do processo, evitando danos por inadimplência.
Caso o pagante perca a ação, ele deverá arcar com os custos totais e com a diferença do pagamento já efetuado.
Inadimplência
Uma prática comum é usar o depósito judicial para contestar valores sem ir para a lista dos inadimplentes.
O advogado Cristiano de Souza Oliveira lembra que, até o momento que o condomínio é notificado do depósito judicial, o condômino é considerado inadimplente. Depois de avisado, o condomínio pode manter o condômino na lista de devedores, mas com uma observação para o fato do valor estar retido judicialmente.
Como evitar
Com ou sem razão o depósito de quantias em juízo é, antes de qualquer coisa, prejuízo para o condomínio, que não recebe um dinheiro que poderá fazer falta no orçamento.
Por isso, evitar situações que possam se alongar por muitos anos é a melhor opção.
Mais uma vez, a Assembleia é a grande arma do síndico ou administrador. O que foi decido em votação é incontestável, já que representa a decisão da maioria. Por isso, sempre que for tomar decisões relacionadas a custos, organize uma votação em Assembleia.
Outra atitude preventiva é sempre levar questões que envolvem dinheiro para votações mesmo que não exista a necessidade legal.
Outra dica importante, nesse caso para quem pretente fazer o depósito em juízo, é sempre notificar a intenção de pagamento por meio de carta ou algum tipo de documento. Assim, evita-se o argumento de que a iniciativa de pagar determinado valor era desconhecida e essa carta pode ser usada como prova na ação judicial.
Cobrança DiretaNa cobrança direta (ou seja, não-judicial), o síndico vai até o condômino e cobra em sua unidade, ou o condomínio (ou administradora, escritório de contabilidade, advogado) envia correspondência.
Institua uma regra básica. Confira o exemplo abaixo.
- Dê três meses como prazo máximo de não-pagamento, antes de começar entrar com o processo de cobrança.
- Enquanto isso, mande notificações escritas a cada 15 dias para o inadimplente, lembrando-o da dívida, do prazo, e da ação judicial a que pode ser submetido se não efetuar o pagamento.
- Se em 45 dias a situação não se resolver, procure-o pessoalmente para tentar um acordo. Você pode oferecer a possibilidade de parcelar o débito.
- Não é conveniente dispensar o devedor de pagamento de multas e juros, pois você pode ser cobrado por outros condôminos, que podem alegar privilégio a um morador específico.
- Antes de aplicar qualquer regra de cobrança, é conveniente - embora não obrigatório - submetê-la à aprovação de Assembléia, para fazê-la constar da Convenção. Assim, você divide a responsabilidade com os condôminos, e dá um caráter oficial à regra. Para alterações na Convenção, são necessários votos de 2/3 dos condôminos.
- Se o inadimplente não aceitar o acordo ou se descumpri-lo por duas vezes, dê entrada com uma ação na Juizado Cível.
Câmaras arbitrais (alternativa jurídica)Opção prevista em lei é forma de resolver problemas condominiais rapidamente
Criada em 1993 pela Lei 9.307, a Câmara de Arbitragem é uma forma de resolver os mais diversos problemas ainda pouco utilizada nos condomínios. Mas a adoção deste formato tem crescido.
Intrigas, dívidas, sorteio de vagas, animais, enfim, todas aquelas discussões que geram processos na Justiça comum podem ser solucionados de forma simples e rápida por meio da arbitragem. Em Goiás, por exemplo, 90% dos contratos imobiliários, incluindo locação, contemplam a cláusula arbitral.
VALIDADE/ LEGITIMIDADE
Tudo que é resolvido pela Câmara de Arbitragem tem o mesmo valor de uma sentença dada pelo Poder Judiciário comum. A própria sentença arbitral ratifica a decisão e não há necessidade de registros, como por exemplo, em cartório.
UTILIDADE
- Resolver problemas de inadimplência de forma rápida e sigilosa.
- Solucionar conflito entre moradores por conta de animais. Tudo ocorre rapidamente e sem deixar rancor.
- Acabar com problemas relacionados ao uso das áreas comuns.
- Dúvidas sobre a escolha das vagas na garagem também podem ser solucionadas.
- Pendências de contratos de locação, compra e venda.
- Qualquer tipo de contrato que envolva valores – como seguros, financiamentos, imóveis e prestadores de serviço – podem ser resolvidos. E não há limites de valores.
QUANDO USAR
Condominal
- Inadimplência, questões relativas a áreas comuns, animais, fachada, etc.
Questões trabalhistas
- Dispensas individuais e coletivas, dissídios e acordos
Cível
- Indenização por danos morais e materiais, por exemplo.
Comercial
- Inadimplência, títulos de crédito, financiamento, compra, venda e locação, entre outros.
- Alguns casos só podem ser resolvidos pela Justiça Comum, como os que tratam de direitos indisponíveis, os impossíveis de renúncia e transação, como direito de personalidade, direito político e de natureza pública.
COMO USAR
O uso da Câmara de Arbitragem para solução de problemas é simples. O custo é baixo e a pendência normalmente é resolvida na hora.
- A câmara poderá ser formada pelas partes envolvidas, acompanhadas ou não de advogados e de um árbitro (ele será responsável por decidir o conflito).
- A Lei de Arbitragem não exige a presença de advogados, mas é recomendável a participação de um.
- O condomínio para fazer uso da câmara deve aprovar o item em Assembléia com votação mínima correspondente à maioria dos presentes. No edital de convocação deve constar o item para eleição de câmara para solução de conflitos relacionados ao condomínio, bem como a empresa que fará o trâmite do processo.
- Existem no mercado várias empresas que atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da escolhida deve ser ratificado pela Assembléia.
- Sem a aprovação da Assembléia o morador não é obrigado a comparecer a um Tribunal de Arbitragem para solucionar pendências, por isso a obrigação de ter o item aprovado.
- Depois da votação, não haverá custo para o condomínio. A câmara só gera custo quando é acionada, mas os valores são bem menores que na Justiça Comum (veja exemplo em JUSTIÇA COMUM X CÂMARA DE ARBITRAGEM)
- No edital de convocação para assembléia deverá constar o item “Eleição de Câmara Arbitral para dirimir questões inerentes ao condomínio”. Após o item ser submetido à votação e aprovado pelos condôminos, deverá constar no regulamento texto como: “Foi eleita a Câmara Arbitral denominada (nome da empresa), estabelecida à (endereço da Câmara aprovada), CNPJ... , para através dela serem submetidos a arbitragem todas as controvérsias inerentes ao condomínio”.
PASSO A PASSO
Ao optar pela Câmara de Arbitragem, o condomínio deve seguir alguns passos. O primeiro deles é a aprovação (maioria dos presentes), do uso desse sistema em assembléia, como descrito no item COMO USAR. Abaixo, as demais fases do processo através da arbitragem.
- Para iniciar o processo o condomínio deve ter aprovado na Assembléia, com aprovação da maioria dos presentes, o nome da empresa que atua como Câmara Arbitral. Ela fará o trâmite do processo.
- Essas empresas funcionam como qualquer outra companhia e são regidas pela Lei de Arbitragem (9.307/96).
- A Câmara de Arbitragem organiza todo o processo e reúne as partes.
- Um exemplo é a inadimplência de condôminos. O síndico reúne a documentação e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes envolvidas para fazer a conciliação.
- Quando a Câmara é acionada, a outra parte recebe uma convocação. Quando o uso é aprovado em assembléia, o comparecimento se torna obrigatório.
- A Câmara chama as partes para um acordo. Se houver acordo, é emitida uma ata e homologa-se o que ficou acordado entre as partes. Por exemplo, parcelamento da dívida, previsão de multa em atraso, este documento traz todo o histórico do processo.
- Quando não há um acordo, a Câmara Arbitral, com base no que foi apresentado (pode haver o pedido de novos documentos e perícia), dá o parecer de qual parte está correta. Essa decisão é chamada de sentença arbitral, a qual não há contestação.
- Após essa sentença, fica estabelecido um prazo de cinco dias para a outra parte se manifestar. Caso não haja contato, a sentença é encaminhada para o Poder Judiciário, ou seja, a Justiça Comum, que irá executar a decisão.
- As conversas acontecem no local onde funciona a Câmara Arbitral, que possui salas adequadas para que se faça a conciliação das partes.
- Cada tribunal tem tarifário próprio, normalmente, os valores estão associados ao valor da ação. Costuma-se cobrar, em média, de 1% a 3% do valor envolvido, sendo no mínimo R$ 350,00 aproximadamente (nos dias atuais).
Cobrança Judicial Uma ação de cobrança judicial geralmente é resolvida ainda em primeira instância, com um acordo entre as partes. Este processo demora seis meses, em média. Por outro lado, pode demorar até 5 anos para percorrer todas as instâncias.
- Não é necessário que o condomínio tenha Convenção registrada para entrar com uma ação na Justiça. A Convenção só precisa ser registrada para ter validade junto a terceiros (não-condôminos).
- Os honorários advocatícios geralmente ficam entre 10 e 20% do valor da ação.
- Em muitas localidades brasileiras, o Juizado Especial Cível, antigo Tribunal de Pequenas Causas, pode ser usado para ações de cobrança de até 40 salários mínimos, e que não apresentem muita dificuldade processual.
- No entanto, há alguns Juizados Especiais que não aceitam causas propostas por condomínios, por estes não serem pessoas físicas. Consulte o JEC da sua cidade ou região.
- As dívidas de taxas condominiais não têm um período previsto para prescreverem, ou seja, perder a validade legal.
- A inadimplência cessa apenas após o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da sentença judicial de cobrança. Enquanto as parcelas estiverem sendo pagas, a inadimplência continua para efeitos de votação em Assembléias, se houver este tipo de restrições na Convenção do condomínio.
Incentivos para pagar em diaConfira algumas iniciativas que condomínios e administradoras têm usado para incentivar o pagamento em dia:
Desconto para pagamento antecipado - Este método começou a ser usado no Rio de Janeiro, e tem provocado muita polêmica. Segundo decisão judicial do TJ-RJ (Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro), o desconto é conflitante com a Lei dos Condomínios.
- Exemplo de uso: O condomínio dá um desconto 10% para quem paga a taxa até 10 dias antes do vencimento. Quem paga antes do vencimento, mas depois dos 10 dias, não tem direito a desconto. Quem paga atrasado, leva multa sobre a taxa normal.
- É aí que começa o problema. O entendimento da jurisprudência citada é de que as despesas devem ser rateadas proporcionalmente à sua quota-parte por todos os condôminos, segundo a Lei dos Condomínios, e que o desconto interfere nesta disposição.
Sorteios - Alguns condomínios e administradoras têm instituído sorteios de bens (como televisões) para os condôminos que tenham pago em dia todas as taxas do ano.
- Já foram relatados casos em que o síndico abriu mão de sua remuneração para que o montante fosse sorteado entre os condôminos em situação regular de pagamento.
Manter a taxa o mais baixa possível - De qualquer modo, esta continua sendo a medida mais sensata e segura. Investir em sistemas de economia de água e energia elétrica, otimizar a folha de pagamento eliminando horas-extra desnecessárias, renegociar contratos de manutenção com valores abusivos.
Quem paga?Inquilino X proprietário- O proprietário é responsável pela dívida. Se for réu em ação judicial de cobrança, pode mover uma outra ação contra o inquilino (e, conseqüentemente, contra o fiador) para receber de volta a quantia.
Antigo proprietário X novo- Com o novo Código Civil, o critério mudou, e agora o novo proprietário fica responsável pelas dívidas do antigo. Isso vale para dívidas posteriores a 11/1/2003, quando entrou em vigor o novo CC.
- Artigo 1345 do Código Civil: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".
- Por isso, ao adquirir um imóvel em condomínio, é essencial pedir a declaração de quite do condomínio.
- Para dívidas anteriores a 11/1/2003, vale o antigo critério: só depois que recebia as chaves, o novo proprietário era responsável pelo pagamento das taxas condominiais. A dívida anterior ao recebimento das chaves ainda era de responsabilidade do antigo dono.
Participação em assembléias O novo Código Civil proíbe o voto de inadimplentes:
"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite."
- O acordo de parcelamento com o inadimplente não o habilita a votar ou ser eleitor, até que todas sua dívida esteja quitada.
- Sobre acordo e direito a voto, leia abaixo entrevista concedida por João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do SECOVI-SP (Sindicato patronal dos condomínios e administradoras), esclarece alguns pontos a respeito de acordos e inadimplência em condomínios
O acordo de parcelamento de dívida cessa a condição de inadimplência, para votar e ser votado em assembléia? Paschoal - Não. O que pode acontecer é um acordo extra-judicial entre o síndico e o inadimplente, para que este possa quitar suas dívidas. O parcelamento da dívida não cessa a inadimplência e o condômino não resolve sua situação, resolve apenas quando sua dívida for toda quitada.
Condôminos inadimplentes para com o condomínio podem participar de assembléias, votar ou ser eleito síndico, subsíndico ou conselheiro, pelo Código Civil? Paschoal - Não podem. O artigo 1335- inciso III, expressa que apenas os condôminos quites integralmente podem participar das Assembléias. Para a lei o condômino inadimplente fica proibido de compor a assembléia ou até mesmo de ser procurador de um outro morador, caso esse se faça ausente.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Corte de água e gásCondomínios SEM medição individualEm condomínios onde não existe medição individual, são legalmente proibidas tais represálias de cortar o fornecimento de água ou gás de inadimplentes.
Condomínios COM medição individualUm dos motivos que leva muitos condomínios a instalar hidrômetros individuais é – além da economia de água - a esperança de combater a inadimplência com boletos únicos.
A questão, no entanto não é tão simples. Para que o condômino inadimplente tenha o fornecimento de água cortado pelo condomínio, recomenda-se que esse procedimento esteja definido pela convenção. Caso não esteja, é preciso atualizá-la ou adequá-la e, para isso, a Lei exige aprovação mínima de 2/3 de todos os condôminos/proprietários, o que torna o processo de atualização difícil para condomínios grandes.
Na prática, alguns condomínios têm se limitado a aprovar a possibilidade de corte de fornecimento em assembléia. Mas, conforme dito acima, isso envolve riscos jurídicos para o condomínio.
Não há qualquer referência na legislação que proíba o corte, mas se ele for feito de maneira arbitrária, sem votação em assembléia ou alterando a convenção, o síndico não terá embasamentos para possíveis processos.
O Judiciário tem dado ganho de causa aos condomínios que tomam esse cuidado.
Exceção: em casos em que a instalação é feita pela própria concessionária, como o caso da Sabesp através do programa ProAcqua, é possível o corte de fornecimento, desde que seja feito pela concessionária.
Para que o corte seja feito, no entanto, o tipo de sistema instalado no condomínio deve permitir esse procedimento, o que não ocorre com todos.
Se o sistema permitir, o síndico deve entrar em contato com a empresa prestadora do serviço e solicitar o corte em determinado apartamento. Não há necessidade de entrar em contato com a empresa de abastecimento local, a não ser que haja qualquer contrato com ela quanto à individualização.
PrevençãoSempre que há inadimplência em um condomínio, é necessário aumentar a taxa mensal. Então, aqueles que estão em dia questionam: vou pagar pelos devedores? É justo?
Sem entrar no mérito da questão, é fácil descobrir que o condomínio como um todo ficará inadimplente junto aos seus fornecedores, se os condôminos que pagam pontualmente não cobrirem o "buraco" deixado no orçamento pelos devedores. Assim, todos serão prejudicados, de qualquer modo.
Por isso, selecionamos algumas dicas básicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível:
Pode-se criar um fundo de prevenção à inadimplência, com recolhimento mensal, e assim evitar aumentos imprevistos na taxa condominial. Este fundo seria recolhido como despesa ordinária, portanto inquilinos e proprietários moradores colaborariam. Para tanto, é preciso aprovação em assembléia, que pode ser extraordinária. O dinheiro arrecadado deve ser usado para cobrir despesas de manutenção do mês (ordinárias), quando a inadimplência comprometer o orçamento mensal.
Se, por outro lado, o Fundo de Reserva recolhido pelo condomínio for usado para cobrir despesas de manutenção (ordinárias) deixadas a descoberto pela inadimplência, deve haver um rateio entre os moradores (inclusive inquilinos) para repor o que foi gasto. Isto porque o FR é, legalmente, despesa extraordinária.
Mesmo sem a criação de um fundo específico, quaisquer aumentos na taxa mensal do condomínio devem ser aprovados em assembléia ordinária ou extraordinária. Como o Código Civil dispõe que a previsão orçamentária anual precisa ser votada em assembléia ordinária, mudanças neste orçamento necessitam ser submetidos à aprovação do condomínio.
Paralelamente a essas providências, a cobrança aos inadimplentes deve ser ágil. Profissionais de administração de condomínios têm recomendado que a cobrança direta via carta aconteça logo após o vencimento da taxa mensal. Em um prazo médio de três meses, deve haver outros contatos. Se o pagamento não for feito, o condomínio deve contratar um advogado e realizar a cobrança judicial.
A ação de cobrança é sempre feita em nome do proprietário atual da unidade, pois pode terminar com a penhora do imóvel para o pagamento da dívida. Todos os condôminos contribuem para os honorários do advogado, de acordo com as frações ideais de suas unidades.
Deve-se evitar outras retaliações ao inadimplente, além das previstas em lei: cobrança judicial e proibição de participação nas deliberações de assembléia. Cortes no fornecimento de água e gás, entre outras, não têm amparo legal. E podem reverter contra o condomínio, se o devedor em questão entrar na justiça por danos morais e materiais.
Casos práticosSíndicos, conselheiros e administradores, como eles lidam com algumas questões relacionadas à inadimplência, em seus condomínios. Confira abaixo as respostas mais significativas.
Os casos são relatados com a intenção de ampliar o repertório dos leitores, em termos de possibilidades de respostas ao problema da inadimplência. Há inclusive ações expostas que são desaconselháveis, por poderem trazer problemas legais, como não permitir acesso de inadimplentes a dependências do condomínio, e divulgar nomes de inadimplentes.
De 35 para 20%
Fani Guimarães faz parte do Conselho do seu condomínio desde o ano de 1994. Lá, no Condomínio Residencial América, na zona oeste da capital paulista, com 296 apartamentos, a inadimplência já chegou a 35% , há um ano e meio atrás, e hoje gira em torno de 20%.
Após três meses de débito, o nome do devedor é colocado na lista de inadimplentes no verso do recibo mensal. Os condôminos são chamados a realizar acordos e, em última instância, inicia-se a cobrança judicial, a partir do 5º mês.
Segundo Fani, "Não há muito o que fazer para prevenir a inadimplência". Ela conta que, no caso do seu condomínio, o Regulamento Interno não permite aos inadimplentes façam uso do Salão de Festas - prática que não é endossada pelo Código Civil.
Para cobrir o buraco no orçamento deixado pelos devedores, há um fundo de inadimplência, que já esteve a R$ 70,00, e hoje está em R$ 23,00.
O dinheiro dos pagamentos dos inadimplentes vai para o Fundo de Obras para investimento no condomínio.
Cobrança ágil
Carlos Augusto Fontes é síndico de três condomínios no Espírito Santo, dois em Vitória e um em Guarapari. Administra 45 salas comerciais e 89 apartamentos nos Edifícios Escort, Torremolinos e Caparaó e afirma não ter, em nenhum deles, "tantos inadimplentes a ponto de ser uma preocupação, uma vez que a taxa não chega a 10% (dez por cento)".
Segundo Fontes, a administração tem que estar sempre alerta. Nos seus condomínios, quando há algum atraso de 50 dias, já são enviadas cartas de cobrança. Após 3 meses sem pagar, a cobrança é efetuada no Juizado Especial Cível, prática possível nesta região (há Juizados Especiais em outras localidades que não aceitam ações de cobrança propostas por condomínios).
Para prevenir, ou desmotivar a inadimplência, é encaminhado aos condôminos mensalmente o balancete com a listagem dos devedores. Além disso, para não deixar buracos no contas, a previsão orçamentária tem um acréscimo de 10%.
O pagamento dos devedores vai para a conta-corrente do condomínio, sem nenhum destino específico.
Publicidade segura contas
Sirlene Felix da Mata Cruz é do Conselho Fiscal de seu condomínio. Lá, a porcentagem de inadimplência é de 30%. Para combater a taxa, após 6 meses de são enviadas cartas de cobrança, além de serem realizadas cobranças pessoalmente.
A cobrança judicial só é feita após 1 ou 2 anos. O buraco no orçamento é coberto com o aluguel de um painel publicitário, e o dinheiro dos inadimplentes entra na Despesa Geral.
Corpo diretivoComo agir quando algum integrante do corpo diretivo do condomínio (síndico, subsíndico e conselheiros) fica inadimplente durante sua gestão?
- Embora a legislação não se pronuncie diretamente sobre esse problema, a solução lógica seria a renúncia voluntária, por questões práticas e éticas. Motivos:
A presença do síndico é fundamental nas assembléias. E este, como qualquer condômino, não pode participar das deliberações assembleares, nem votar, de acordo com o Código Civil. O artigo 1335, inciso III, institui que "São direitos do condômino (...) votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite." Ou seja, são direitos que o inadimplente perde.
Também é muito importante nas assembléias a presença e participação dos conselheiros e do subsíndico, no que diz respeito às tarefas que desempenham, auxiliando e fiscalizando o síndico.
Como o síndico é o responsável legal pela cobrança dos inadimplentes (CC, artigo 1348,inciso VII), cria-se um embaraço prático e ético: como vai representar o condomínio numa cobrança judicial contra si mesmo?
- Deve-se também consultar a Convenção do condomínio a respeito.
- A remuneração do síndico, ou dispensa de pagamento de taxas ordinárias, deve ser prevista em Convenção ou ter sido aprovada na Assembléia que o elegeu, constando em ata. Isto é previsto pela Lei dos Condomínios, artigo 22, parágrafo 4º. A Lei dos Condomínios continua em vigor nos pontos em que não foi alterada pelo Código Civil.
- Normalmente, quando há dispensa de pagamento de condomínio para o síndico, esta benefício se restringe às taxas ordinárias, mensais, de manutenção.
- Os condôminos também podem decidir destituir o síndico, ou outros membros do corpo diretivo, pela inadimplência. Para destituir o síndico, é preciso voto da maioria absoluta (metade mais um) dos membros da assembléia, de acordo com o Código Civil, artigo 1349. Os membros da assembléia são todos os condôminos que estão quites com o condomínio, e não apenas os presentes.
- Para aprovar a destituição do subsíndico ou de um conselheiro, observe a votação requerida pela Convenção do condomínio. Se esta silenciar, vale o disposto nos artigos 1352 e 1353 do Código Civil, que é a maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais em primeira convocação, ou maioria dos presentes, em segunda convocação.
- De acordo com o Código Civil, artigo 1355, "Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos."
- Sobre convocação de Assembléias, observe também o que a Convenção do seu condomínio dispõe.
- Em último caso, se estas instâncias não solucionarem o problema, um condômino ou um grupo de condôminos pode buscar uma solução judicial para o impasse, através do Juizado Especial Cível, que não requer o intermédio de advogados em causas de vizinhança que não envolvam disputa monetária.
Acordo possibilita voto?Entrevistado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do SECOVI-SP (Sindicato patronal dos condomínios e administradoras), esclarece alguns pontos a respeito de acordos e inadimplência em condomínios
O acordo de parcelamento de dívida cessa a condição de inadimplência, para votar e ser votado em assembléia?Paschoal - Não. O que pode acontecer é um acordo extra-judicial entre o síndico e o inadimplente, para que este possa quitar suas dívidas. O parcelamento da dívida não cessa a inadimplência e o condômino não resolve sua situação, resolve apenas quando sua dívida for toda quitada.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
Condôminos inadimplentes para com o condomínio podem participar de assembléias, votar ou ser eleito síndico, subsíndico ou conselheiro, pelo Código Civil? Paschoal - Não podem. O artigo 1335- inciso III, expressa que apenas os condôminos quites integralmente podem participar das Assembléias. Para a lei o condômino inadimplente fica proibido de compor a assembléia ou até mesmo de ser procurador de um outro morador, caso esse se faça ausente.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
A divulgação da lista de inadimplentes pode causar problemas? Se sim, por quê? Paschoal - Sim. Mas a questão é a forma de anunciar as unidades devedoras. Conforme interpretação do Código Civil - Artigo 1348, inciso VIII - todos os condôminos tem o direito de saber como está a arrecadação do condomínio. Comunicar em forma de documento, balancete e restrito somente aos contribuintes. Evite: Lista nos elevadores, publicação de lista no site da administradora, quadro de avisos, cartolinas etc.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
A unidade devedora pode ser penhorada e leiloada para a quitação da dívida? Paschoal - Sim. O devedor pode responder com o patrimônio que ele tiver e para isso não vale como alegação de benefício o "bem de família", pois se o devedor não tiver nenhum outro bem que não seja o próprio imóvel será obrigado a entregá-lo.
Qual o valor da multa por atraso no pagamento do condomínio? Paschoal - Artigo 1336, Parágrafo 1º do Código Civil (11/01/2003) institui multa moratória de 2% sobre o valor do débito.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Multa pós-condenação - Lei Federal 11.232/2005A partir de junho de 2006, a Justiça se torna mais rigorosa na cobrança dos condomínios em atraso, assim como em outras execuções de dívidas, com a entrada em vigor da Lei Federal 11.232/2005, no dia 23/6/2006.
Com a mudança, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito.
No caso dos condomínios, a medida deve diminuir a inadimplência, que chegou a dobrar quando a multa administrativa de 20% sobre o valor devido caiu para apenas 2% por causa do novo Código Civil, que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003.
"Vemos a mudança de maneira positiva. Há vários aspectos que tendem a incentivar o pagamento", comentou João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
Com a nova legislação, na sentença já será estipulado o valor do débito, o que não era feito antes. Outra novidade é que a intimação será feita para o advogado, no "Diário Oficial", e não mais para o devedor, que chegava a mudar de endereço para ignorar a decisão do juiz. "Resumindo: a lei desburocratizou a fase entre a sentença e a sua execução", comentou Paschoal.
Além disso, o período de adiamento do pagamento da dívida com recursos judiciais deve cair em até quatro anos. "Era mais barato entrar com recursos porque os juros, no condomínio atrasado, são de apenas 1% ao mês, menor do que no cartão de crédito ou no cheque especial", disse o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB, Marcelo Manhães.
Maria Inês Dolci, da Pro Teste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor), ressalta que a lei 11.232 se aplica a outros débitos que tenham decisão judicial favorável ao cobrador, como empréstimos e financiamentos em instituições financeiras e crediários em lojas, por exemplo. "Vale para todo tipo de operação que não foi paga", ressaltou.
Atualização da ConvençãoA atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas vantagens para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros superior à cobrada atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado por ela.
O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser:
"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."
A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3 dos condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomínios - Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualização da Convenção podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.
Vantagens Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos benefícios: "Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os condôminos participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas regras", explica.
Entre outras vantagens estão: - Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no máximo);
- A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta de pagamento da cota);
- A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar poderá vender a garagem separadamente;
- A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não locar a não-moradores);
- A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas assembléias.
Limite para os juros convencionados Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".
E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição de 1998, que revogou as limitações dos juros de mora"
Como conseguir aprovação de 2/3? - Teoricamente não existe impedimento para realizar uma assembléia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida encerrá-la.
- Pode-se realizar uma primeira assembléia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais seriam apresentadas na segunda assembléia.
- É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos participantes poderão não participar da segunda assembléia.
Passo a passo - Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com prazo para respostas);
- Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes da assembléia;
- Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;
- Marcar a assembléia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;
- E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).
Registro das alterações Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem ser averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está registrada, uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não obrigasse, os condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo Ribeiro.
Fonte: Fontes consultadas: Benjamin da Souza Cunha, SECOVI-SP; Cláudio Anaute, AABIC; Dr. Evandro Fernandes; Dr. Percival Mayorga; Waldir Albieri, AABIC
